Люди постоянно продают, покупают, дарят, обменивают недвижимое имущество. Им не хочется быть обманутыми: это логично. Проверка юридической чистоты сделки дает гарантию:
- приобретения квартиры, на которую третьи лица не имеют прав;
- соответствия сделки закону;
- отсутствия судебных споров.
Способы мошенничества
Наиболее распространенной формой обмана являются:
- продажа чужой квартиры по поддельным или украденным документам, когда подставной собственник продает имущество, мошенник после получения денег скрывается;
- продажа квартиры одновременно нескольким покупателям - после заключения договоров берут аванс, задаток, а в Реестр подаются только документы покупателя, выгодного продавцу;
- получение задатка с покупателя или покупателей - все получили расписки в получении денег, копии документов, но квартиру продадут только одному из всех;
- продажа жилой недвижимости, принадлежащей нескольким лицам на праве совместной собственности;
- неправильное оформление приватизации - без учета интересов несовершеннолетних детей (влечет признание сделки недействительной);
- заключение сделки без необходимого согласия (например, второго супруга).
Важно!
Потерять купленную квартиру при отсутствии юридической чистоты сделки достаточно легко, поскольку договор с такими нарушениями через суд признают недействительным.
Глубину тщательности юридической проверки определяет история недвижимости. Проверка документов включает в себя комплекс мероприятий:
- детальное изучение;
- правовой анализ.
По итогам правовой экспертизы при желании клиента выдается письменное заключение с оценкой сведений, рекомендаций о возможности устранение рисков, их минимизации.
Проверка юридической чистоты сделки
Для совершения сделки с жильем необходима тщательная проверка документов на помещение, которое вы хотите приобрести. Мероприятия для проверки юридической чистоты сделки с недвижимостью включают проверку:
- действительности всех предоставленных продавцом документов, включая паспорт;
- документов о праве собственности - истории недвижимости: кто, когда был зарегистрирован на этой площади, на каких основаниях пользовался жильем. Если реальные собственники в отъезде, а мошенники продали чужую квартиру, такую сделку признают недействительной;
- отсутствия прав на жилье у третьих лиц - выписаны ли все жильцы. Необходимо обратиться к юристам, чтобы направить запросы в соответствующие органы для получения информации о местонахождении невыписанных жильцов, которые могут находиться в командировке, армии, доме престарелых, местах лишения свободы;
- дееспособности собственника жилья, точнее отсутствия его на учете в неврологических и психоневрологических диспансерах. Возможно проведение медицинского освидетельствования продавца прямо при заключении сделки у нотариуса. Если у собственника проблемы с психическим здоровьем, необходимо получить согласие на сделку у опекуна или попечителя с заверением в органах опеки и попечительства;
- всех договоров о переходе права собственности через запрос архивной выписки, расширенной выписки из Росреестра, опросы, беседы;
- наличия или отсутствия нарушения прав проживающих и ранее проживавших несовершеннолетних, включая имущественные и жилищные права;
- действительности доверенности;
- наличия обременений - арестов, прав пользования, залогов, запретов;
- полномочия риэлтора, нотариуса, оформляющего сделку. Случается, что частные лица используют бланки и печати риелторской организации, хотя сами не работают в ней давно. Такие мошенники могут взять большой аванс за недвижимость, затем всю остаток для продавца, а затем скрываются. При этом документы фирмы риелторов оказываются поддельными;
- сведений о том, не предназначен ли дом для реконструкции с отселением жителей или под снос;
- отсутствие задолженности за коммунальные услуги по квитанциям. Долги прошлых собственников на нового не переходят.
Только тщательная правовая проверка чистоты сделки может обезопасить покупателя недвижимости от обмана и судебных разбирательств. Судебная практика говорит о появлении новых форм мошенничества. Любой обман от любой стороны и нарушение договорных обязательств влечет появление пострадавших.
Важно!
Необходимо, чтобы продавец лично присутствовал при закладке денег в банковскую ячейку и заключении договора, если доверенное лицо вызвало сомнения. Если продавец старше 65 лет, рекомендуется запрашивать справки из ПНД.
Существует единственное правило безопасности сделок: не спешить покупать - тщательно проверять юридическую чистоту сделки при покупке. Для продавцов - нельзя торопиться переоформлять жилье: нужно дождаться закладки денег в банковскую ячейку или оформления банковского аккредитива.
Есть огромное количество печальных историй мошенничества. Например, стороны сделки купли-продажи жилья письменно договорились: покупатель отдает деньги продавцу в день получения документов после регистрации в Росреестре. Но устная договоренность о передаче денег была иной: фактически покупатель перечислил деньги на расчетный счет, указанный продавцом для приобретаемой новостройки. Покупатель предъявлял документы об оплате. Затем выяснилось, что документы оказались поддельными, а деньги на счет не поступали. В результате квартирой владеет новый собственник, а продавцу с семьей приходится снимать квартиру. Открыто уголовное и гражданское судопроизводство. Этой ситуации можно было не допустить, если бы продавец вовремя привлек для сопровождения сделки юриста.
Важно!
Расширился круг лиц, чьи права при приватизации не должны нарушаться. Все "прописанные" в квартире на момент приватизации и отказавшиеся от участия в ней в пользу членов семьи не теряют права на проживание в ней при любых обстоятельствах. При продаже такой квартиры покупатель не вправе их выселить.
Что делать при выявлении незаконности сделки?
Если незаконная сделка совершена, придется обращаться в суд за защитой нарушенных прав. Иски о признании недействительности сделок с недвижимостью подаются только в судебный орган по месту нахождения недвижимости. Чтобы доказать недействительность сделки и истребовать имущество из чужого незаконного владения, необходима безупречная доказательственная база, свидетельские показания, иные элементы правовой защиты.
Эту категорию исков относят к искам имущественного характера. Госпошлина при подаче заявления в суд определяется по ст. 333.19 НК РФ. Основой ее расчета является цена, указанная в договоре. Чтобы оспорить в суде договор дарения или ренты необходима справка об инвентаризационной стоимости квартиры из БТИ. Исходя из указанной в ней стоимости, можно рассчитать размер госпошлины.
Важно! Если в договоре купли-продажи указана сумма, которая ниже реальной, суд обяжет вернуть покупателю именно ее. Расписка о получении денег не помогает в этом случае. Мы рекомендуем указывать реальную сумму покупку в договоре.
Чтобы исключить правовые риски, связанные с возможностью потери приобретенного жилья в будущем, мы рекомендуем обращаться к нашим юристам для проверки чистоты сделки и ее сопровождения. Обращайтесь к нам в любое время через сайт или по телефонам, указанным в разделе Контакты!
