Покупка домов, квартир и других объектов недвижимости всегда связана с риском заключения сделки, которая может быть признана в суде недействительной и повлечь финансовые потери. Юридическая проверка чистоты сделки - необходимые действия по снижению правовых и финансовых рисков при заключении договоров, связанных с переходом права собственности. Высокая стоимость недвижимости привлекает к сделкам множество мошенников, желающих прибрать к рукам чужое имущество. Защититься от мошеннических действий можно только с помощью глубокой профессиональной проверки чистоты планируемых действий, поскольку признание сделки недействительной означает, что покупатель не получит свои деньги обратно.
Если вы не готовы рисковать деньгами, позаботьтесь о юридической проверке чистоты сделки с помощью профессионального юриста. Стоимость этой правовой услуги составляет от 3 до 50 тыс рублей в зависимости от региона и объема работы. За 3 тыс проверка коснется только анализа основных документов на недвижимость, запрос выписки из Росреестра, за 30 тыс можно рассчитывать на детальную оценку.
Что значит проверка чистоты сделки
Юридическая проверка чистоты сделки - условное обозначение комплекса мероприятий, направленных на выявление обстоятельств для заключения договора купли-продажи с минимальным риском признания его недействительным.
Проверка предполагает:
- прогнозирование уровня риска при покупке;
- обнаружение обстоятельств, являющихся основанием для оспаривания сделки в суде;
- законность документов на недвижимость, которая продается;
- анализ факторов риска для покупателя;
- выявление признаков криминальности в потенциальной сделке.
Необходимо учитывать, что 100% гарантии отсутствия рисков не может дать никто. Она возможна только при отказе от сделки. Однако минимизировать риски можно.
По итогам глубокой проверки вы получите следующие виды аргументированного прогноза уровня риска на основе собранных сведений для определения дальнейших действий:
- благоприятный прогноз, при котором не выявлены опасные факторы. Заключение договора о переходе права на недвижимое имущество целесообразно и имеет минимальный риск признания недействительности;
- обнаружение факторов, вызывающих опасения. Требуется либо отказ от сделки, либо разработка с юристом плана нейтрализации рисков;
- неблагоприятный прогноз, указывающий на серьезные нарушения оформления прав собственности в прошлом, выявление иных рисковых факторов. Лучше отказаться от заключения такого договора.
Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом
Проверить, отсутствуют ли препятствия для проведения сделки по купле-продаже недвижимого имущества, частично можно при помощи нотариуса. Нотариальное заверение сделки купли-продажи недвижимости обеспечивает некоторую безопасность, поскольку нотариус проверяет по базам, не находится ли недвижимость в залоге, не наложен ли на нее арест и т.д. Проверка юридической чистоты сделки позволяет узнать, не будут ли оспорены ее результаты третьими лицами через суд в будущем. Особое внимание следует уделить изучению истории перехода права собственности на объект недвижимости при наличии нескольких предыдущих владельцев.
Обратите внимание! Нотариус не проверяет юридическую чистоту продаваемой недвижимости, а только подтверждает, что в его присутствии продавец, личность которого установлена по паспорту, по доброй воле и в здравом уме подписал договор.
Существует миф о том, что нельзя оспорить сделку, заверенную нотариусом. Специалист просматривает правоустанавливающий документ на объект недвижимости, справки из регистрационной палаты, но при появлении проблем с покупаемым объектом никакой ответственности он не несет. На практике снижения рисков для покупателя при удостоверении сделки нотариусом не происходит. Он не изучает всю подноготную недвижимости со дня сдачи в эксплуатацию.
В его задачи входит обеспечение чистоты сделки по трем ключевым моментам:
- законность владения нынешнего собственника;
- соблюдение интересов третьих лиц;
- проверка дееспособности сторон.
Часто сделки с недвижимостью, заверенные нотариусом, оспариваются истцами, которые ссылаются на частичную или полную недееспособность второй стороны. Нотариус может убедиться только в явном отсутствии признаков алкогольного или наркотического опьянения, но в день подписания договора никто не требует предъявления медицинских документов об отсутствии на учете в психдиспансере. На практике к материальной ответственности нотариальные работники привлекаются крайне редко. Гражданам не удается в полной мере доказать их вину. Кроме того, нередко нотариусы передают служебную информацию третьим лицам, занимаются подделкой документов.
Покупать вторичное жилье сегодня рискованнее, чем в новостройке. Высоки риски, связанные с передачей денег за квартиру, сложностями при последующей продажей, претензиями со стороны родственников продавца, банков, ошибками в тексте договора. Первичная экспертиза документов до регистрации сделки осуществляется Росреестром в том же объеме, что и у нотариуса. Росреестр вправе проверять историю объекта, отсекая обременения. Сделка не будет зарегистрирована при наличии сомнительной иерархии прежних владельцев, ареста.
Проверка чистоты сделки при покупке квартиры
Для самостоятельной проверки необходимо запросить документацию:
- свидетельство о праве собственности;
- свидетельство о праве на наследство;
- договоры дарения, ренты, купли-продажи и т.д.
Чтобы проверить временно выбывших из жилья, к которым относятся заключенные в местах лишения свободы, призванные на службу в армии, выбывшие на длительное лечение, необходимо запросить архивную выписку из домовой книги. Эти категории граждан вправе прописаться на жилплощадь даже после продажи квартиры. Если покупатель не хочет получить незваных гостей на собственной жилплощади, следует позаботиться о тщательной проверке документации.
На что обратить внимание
Чтобы проверить историю недвижимости, необходимо у продавца взять расширенную выписку из реестра прав на недвижимое имущество со сведениями о правообладателе, судебных спорах, ограничениях, обременениях.
Обратите внимание! Если по жилью имелись судебные споры, посмотрите на давность их появления. Согласно закону, сделку можно признать недействительной в течение 3 лет.
Предыдущие собственники могут предъявлять требования о признании договора недействительным только в течение 3-летнего срока. Если споров о недвижимости в этот срок не было, можно не беспокоиться о том, что кто-то заявит свои права. Если споры имелись, попросите продавца предоставить решение суда, на основании которого он владеет жильем.
Наличие прав других наследников
Получение квартиры в собственность до истечения срока исковой давности после оформления документов могут оспорить другие наследники. Для выявления возможных претендентов на наследство заинтересованному лицу необходимо обратиться к нотариусу. Лица, которые не смогли вовремя получить наследство, могли оставить у нотариуса заверенные заявления об отказе. Если такие документы отсутствуют, от покупки объекта недвижимости лучше отказаться.
Обременения
Аренда, залог, рента, арест - любые обременения у объекта недвижимости являются препятствием для регистрации сделки. Вместе с жилой площадью покупатель может получить обременения. Если продавец уверяет, что они отсутствуют, покупатель вправе затребовать подтверждение, попросить заказать свежую выписку.
Гражданская дееспособность продавца
Проверка чистоты сделки включает изучение сведений о дееспособности продавца, чтобы после подписания договора он не оспаривал законность сделки, ссылаясь на невменяемость. Как проверить дееспособность? Если у продавца нет водительского удостоверения, попросите предъявить справки о ненахождении на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Если продавец состоит на учете, но объект недвижимости хочется приобрести, пригласите в день подписания договора независимого платного врача для медицинского освидетельствования.
Самовольная перепланировка
Проверка чистоты сделки не будет полной, если не сравнить технический план объекта недвижимости с фактическим расположением комнат. Несогласованные с органами местного самоуправления переустройство, перепланировка грозят привлечением к административной ответственности.
Выявление жильцов определенных категорий
Обязательной частью проверки чистоты сделки является подробное изучение всех жильцов, зафиксированных в домовой книге. Для выявления жильцов, которых будет сложно выселить, необходимо получить расширенную выписку из домой книги. К такой категории относятся родственники, отбывающие срок в местах лишения свободы, колониях. По окончании отбытия наказания они вправе заявить права на долю в квартире. Сложно выселить граждан, которые находятся в длительной командировке, пребывают на продолжительном лечении в психиатрических лечебницах, проходят военную службу.
Отдельно следует выделить поиск нарушений при приватизационной процедуре прав детей. Если дети не участвовали в приватизации и не получили долю в общем имуществе, то в будущем они вправе оспаривать законность сделки.
При сборе документов для изучения чистоты сделки необходимо учитывать, что выписку из Росреестра вправе получить только владелец имущества или уполномоченное им лицо по доверенности. Заранее обсуждается вопрос о взятии выписки продавцом, совместном ее получении. Получить документ можно в паспортном столе при жилищно-эксплуатационном управлении, ремонтно-эксплуатационном управлении, в МФЦ, на портале госуслуг, администрации муниципалитета, БТИ.
Уловки мошенников: попытки подделки документов
На практике нотариальная проверка документов не спасает от мошеннических действий. Профессиональная подделка выявляется только экспертами. Некоторые продавцы умудряются продавать недвижимость нескольким покупателям одновременно. Это достаточно распространенная схема - аферисты вклеивают в действующий паспорт владельца новое фото, изготавливают копии правоустанавливающего документа, регистрируют куплю-продажу в нескольких местах.
Обратите внимание! Нотариусы не помогут выявить подлог, а то время как большинство мошеннических схем основано на фиктивности документов. Поэтому покупатель не только потратит деньги на нотариуса, госпошлину за регистрацию и нотариальный тариф, ему придется заказывать повторную экспертизу.
Риски клиентов обязательно должны быть застрахованы частными нотариусами, гражданам должны компенсироваться все потери, связанные с ошибками в документах, которые составляются нотариальными работниками. Но на практике даже по установленным в суде фактам гражданам удается получить возмещение не всегда.
Без знания судебной практики, опыта выявления рисков при покупке недвижимости не обойтись. Экспертные возможности есть у юристов, специализирующихся на недвижимости, постоянно совершенствующих свои знания в судебных разбирательствах. Мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам через сайт или по телефону.
Проверка чистоты сделки при покупке земельного участка
Юридическая проверка чистоты сделки при купле-продаже земельного участка призвана максимально обезопасить покупателя от возможных финансовых потерь. Основное требование, которое предъявляется к продавцу - наличие права собственности на надел, которое подтверждается определенными документами, прилагаемыми к договору. Основания принадлежности собственности нынешнему владельцу указаны в правоустанавливающих документах:
- договорах мены, дарения, купли-продажи;
- свидетельстве о праве собственности;
- акте местного органа государственной власти о передаче участка в собственность;
- судебном решении.
Меньше всего проблем возникает с земельными участками, переданными в собственность по акту местной администрации, остальные документы чаще оспариваются заинтересованными лицами. Проводя экспертизу правоустанавливающих документов, стоит определить срок владения землей последним собственником. Если он составляет несколько лет, повышается надежность сделки.
Начать проверку чистоты сделки можно с установления личности продавца по паспорту. Сведения, указанные в паспорте, должны полностью совпадать с информацией о владельце, указанной в других документах. Проверке подлежит также подлинность и действительность паспорта. Если интересы собственника по сделке представляет доверенное лицо, в его нотариально заверенной доверенности указывается цель ее выдачи - проведение имущественной сделки.
Обратите внимание! Рекомендуется проверять дееспособность продавца, запросив справки об отсутствии психических расстройств и опасных зависимостей.
Изучение подтверждающих документов
Основным правоподтверждающим документом является свидетельство о госрегистрации права собственности, выдаваемое при регистрации договора о переходе права собственности.
Если продавец предоставил копию, желательно запросить у него оригинал документа, поскольку отсутствие оригинала является признаком наличия на участке различных обременений.
В оригинале подлежат анализу сведения о владельце, которые должны совпадать с паспортными данными продавца. Указание категории земли должно соответствовать виду ее разрешенного использования, обозначенному в свидетельстве.
Обязательным документом, подлежащему при проверке чистоты сделки тщательному изучению, является кадастровый паспорт. Он подтверждает прохождение процедуры постановки на кадастровый учет с присвоением соответствующего номера.
Кадастровый паспорт содержит:
- ФИО собственника участка;
- сведения о частях участка;
- категорию земель;
- информацию об обременениях;
- план границ.
Все параметры надела, указанные в кадастровом паспорте, обязательно должны совпадать со сведениями, обозначенными в свидетельстве о регистрации. Выявление любых расхождений является поводом для отказа от заключения договора.
Выписка из реестра прав на недвижимое имущество, которую необходимо запросить в районной регистрационной палате, покажет, не находится ли земля под арестом или залогом, отсутствуют ли судебные споры о ее судьбе. Этот документ предоставляется по запросу любого заинтересованного лица.
Дополнительные сведения об участке
Рекомендуется проверить соответствие категории земли виду разрешенного использования. Это позволит получить точные сведения о возможных последующих действиях с наделом. Выяснить необходимую информацию можно по кадастровому номеру, который включает информацию о:
- месторасположении;
- категории земли;
- характеристике качества почвы;
- границах, размерах;
- сведениях о собственнике;
- кадастровой стоимости;
- наличии строений.
Способы получения сведений об участке для проверки сведений
Затребовать документы для проверки чистоты сделки можно несколькими способами:
- через интернет - на сайте Росреестра;
- по телефону;
- через личное обращение в службу, которая занимается картографией, кадастрами, регистрацией с просьбой уточнить сведения об участке.
Ответ на письменный запрос через личное обращение готовят в течение 5 дней в виде письма или иного способа связи. Этот способ дает максимально полную информацию об участке. Полученную информацию необходимо сравнить со сведениями, предоставленными продавцом. Если обнаружатся несоответствия, лучше отказаться от сомнительной сделки.
Обременения земельного участка
Для проверки чистоты сделки необходимо выяснить, не наложены ли на земельный участок обременения в силу закона или договора:
- ограничение в возможности землепользования (например, расположение в природоохранной зоне);
- доверительное управление;
- концессия;
- долгосрочная аренда;
- притязания со стороны третьих лиц;
- сервитут;
- залог;
- арест.
Любые вышеперечисленные ограничения обязательно регистрируются в Росреестре. Для получения выписки из реестра прав на недвижимое имущество необходимо указать адрес и кадастровый номер участка.
