Долевое участие в строительстве многоквартирных домов для большого числа граждан – это один из наиболее выгодных способов приобретения жилья по доступной стоимости. Условия договора и выполнение его требований контролируются законодателем.
Как происходит государственная регистрация договора долевого участия в строительстве? Какие существенные изменения есть в 2017 году? Какой размер неустойки предусмотрен? На эти вопросы ответим в представленном материале. Также мы расскажем, какие юридические услуги по государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве в 2017 году предлагают специалисты.
Что такое долевое строительство
Долевое строительство – это особый вид инвестиционной деятельности, при которой застройщик привлекает деньги граждан (реже – предприятий) для возведения объекта недвижимости. Субъекты, вложившиеся в этот процесс, автоматически становятся дольщиками. Между ними и фирмой-застройщиком подписывается договор долевого участия (ДДУ), возведение объекта производится на его основании. Упрощенно порядок долевого строительства представлен так:
- Застройщик арендует/приобретает участок под строительство недвижимости.
- Оформляется договор с дольщиками.
- Граждане в рассрочку выплачивают оговоренную сумму их доли в имуществе.
- После сдачи объекта в эксплуатацию жильё становится собственностью дольщиков.
Изменения в 2017 году
Нововведения, которые вступили в силу с 2017 года в сфере долевого строительства объектов недвижимости, защищают интересы граждан и юрлиц, а также добросовестных фирм-застройщиков. Вступившие в силу изменения коснулись:
- Размера суммы уставного капитала строительных компаний (теперь уставной капитал будет варьироваться от 2,5 млн. руб. до 1,5 млрд. руб. в зависимости от площади всех строительных объектов застройщика).
- Условий ДДУ в строительстве.
- Требований, выдвигаемых к проектным декларациям.
- Создание компенсационного фонда долевого строительства.
Обратите внимание! Согласно пп. 3 п. 27 ст. 1 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» и отдельные законодательные акты РФ» от 03.07.2016 № 304-ФЗ ( далее – Закон № 304-ФЗ) с 1 января 2017 года сумма обязательных взносов не может быть более одного процента от планируемой стоимости создаваемого объекта недвижимости, отмеченной в проектной декларации застройщика.
Следует отметить, что новшествами в долевом строительстве стали введение практики по использованию счетов эскроу (они предназначены для временного хранения денег, которые впоследствии пойдут на определенную выплату), а также создание единого реестра фирм-застройщиков и поправки в процессе государственной регистрации документации. Вышеперечисленные правовые нововведения направлены на повышение прозрачности деятельности строительных компаний и обеспечение дольщиков гарантиями защиты их прав.
Выгода и риски
К выгоде можно отнести:
- Возможность рассрочки платежей на покупку квартиры вплоть до окончания строительных работ, что сильно снижает нагрузку на дольщиков.
- Сумма приобретения недвижимого имущества получается достаточно низкой. Если вложиться в тот же объект после его сдачи в эксплуатацию, цена значительно повысится.
- Дольщик приобретает квартиру в новостройке со всеми вытекающими последствиями.
Кроме преимуществ есть и определенные риски. Вот несколько ситуаций, когда дольщика обманывают:
- Осуществление двойной продажи прав на одну и ту же недвижимость сразу нескольким гражданам.
- Застройщик может попросить заключить предварительный договор долевого участия в строительстве (ПДДУ), который не предусматривает никаких обязательств.
- Компания-застройщик может пообещать оформить основной договор купли-продажи по окончании возведения объекта недвижимости, но в результате может и не исполнить это.
- Застройщик может предложить приобрести у себя векселя вместо заключения соглашения. Эти бумаги имеют юридическую силу, но не дают прав на имущество. К тому же, при банкротстве застройщика невозможно возвратить даже денежные средства.
- Если многоквартирный дом возведен на участке земли, предназначенном под ИЖС, то в результате такой объект недвижимости могут снести по решению судебного органа.
Обратите внимание! Не исключено возникновение в будущем новых серых схем по ПДДУ и иных форм мошенничества, которые будут подвергать опасности приобретение недвижимого имущества. Поэтому нужно очень досконально изучить договор и законодательство в этой сфере.
Права участников долевого строительства
К ним относят:
- Право на получение информации об объекте инвестиционной деятельности и его застройщике.
В обязательной проектной декларации эти возможности реализуются. Но если граждане захотят получить больше сведений, то для этого они вправе потребовать от застройщика комплект документов. Это регламентировано в ст. ст. 20, 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ ( далее – Закон № 214-ФЗ).
- Право на приобретение объекта недвижимости (многоквартирного дома, учреждение) в срок, который прописан в договоре.
По законодательству, фирма, выполняющая застройку, должна передать дольщику объект (здание, дом) в тот момент, который предусмотрен договором. Требование об уплате неустойки по договору долевого участия в строительстве регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ. В случае нарушения передачи по срокам компания-застройщик выплачивает лицу неустойку (пени) в двойном размере одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент исполнения обязательства, от оговоренной цены за каждый день просрочки. За нарушение срока устранения недостатков в жилье, отмеченных в акте несоответствия, компания обязана платить неустойку - ее размер равен 1% в день от стоимости затрат, понесенных на устранение неполадок, а в определенных ситуациях - от общей стоимости объекта.
- Право на приобретение объекта недвижимого имущества, который отвечает всем требованиям качества.
На основании ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ фирма-застройщик передает гражданину качественный объект долевого строительства. В понятие «качество» включают соответствие условиям договора, а также требованиям градостроительных и технических регламентов, проектной документации, прочим обязательным требованиям.
В ситуации невыполнения указанного права участника ДДУ законодатель защищает гражданина. Застройщик должен:
- Безвозмездно устранить недостатки в разумный срок.
- Соразмерно снизить стоимость договора.
- Возместить свои затраты на устранение дефектов.
Любой из этих способов может быть использован в зависимости от конкретных обстоятельств.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве в 2017 году
Существуют обязательные условия ДДУ при строительных работах, которые непременно включают в этот документ при его оформлении и подписании. Речь идет об:
- Объекте – на него предоставляют проектную документацию. Обычно указывают строительный адрес, типовую серию будущего здания, его этажность, номера этажа, а также секции и жилого помещения, площадь последнего. В дальнейшем, в процессе возведения здания, каждый квартал фирма-застройщик публикует отчетность по выполняемой деятельности. Так, в частности, осуществляется государственный надзор за ходом строительных работ, что регламентируется Постановлением Правительства от 27.10.2005 г. №645.
- Стоимости и порядке ее уплаты – единовременно либо в конкретный срок. Если дольщик обязан внести денежные средства сразу, но задерживает оплату более чем на три месяца, то иная сторона по договору может отказаться от его исполнения обязательств в одностороннем порядке.
- Сроке перехода объекта недвижимости дольщикам. Для всех участников он одинаковый. Сама же передача производится за счет подписанного акта сторонами. Это допустимо лишь после того, как объект допущен к эксплуатации.
- Государственной регистрации – для участников это гарантия того, что не получится так, что его жилье продадут еще кому-нибудь. К договору, прилагают планы жилплощади с визуализацией передаваемого объекта.
Как происходит заключение договора
Как осуществляется заключение договора долевого участия в строительстве? Эта документация подлежит обязательной государственной регистрации, что фиксирует права дольщика на соответствующее жилье, возможность «двойных продаж» в новостройке исключается. С момента госрегистрации ДДУ считается заключенным.
Процедура государственной регистрации этого договора осуществляется за счет направления заявления сторонами соглашения: дольщик и застройщик.
Для обязательной госрегистрации с января 2017 года потребуется следующий список документов (п. 2 ст. 5 Закона № 304-ФЗ):
- Проектная декларация – официальная бумага, содержащая в себе информацию о застройщике, строительных объекте, об этапах и сроках сдачи многоквартирного дома, о числе жилых помещений, технических характеристиках здания и т.п.
- Разрешение на возведение объекта.
- Официальный план сооружаемого объекта: намеченная площадь, число жилых и нежилых площадей, парковочных мест.
- Заключение госоргана, который выполняет государственный надзор за возведением здания, о соответствии юрлица требованиям нормам законодательства.
- Договор о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
- Если размер уставного капитала не соответствует требованиям норм закона, фирме-застройщику нужно представить в регистрирующий орган документ о поручительстве.
- Список лиц, вправе приобретать жилое помещение экономического класса, которое строится на участке, выделенном для такой постройки.
В качестве дополнительных документов для осуществления госрегистрации могут потребовать:
- Сведения о страховой организации застройщика.
- Данные о банковских учреждениях, с которыми производилось заключение договора поручительства и на открытие счетов эскроу.
- Информация о прочих сопоручителях либо поручителях строительной организации.
В ситуации непредоставления застройщиком требуемых сведений регистрирующий орган имеет право самостоятельно запросить сведения в уполномоченные учреждения.
Помощь юриста
Комплекс услуг по регистрации ДДУ в строительстве включает следующее:
- Консультирование по вопросам госрегистрации договора участия в долевом строительстве.
- Правовую экспертизу документации для регистрации ДДУ.
- Подготовка пакета необходимых документов.
- Представление интересов клиента в Росреестре, включая подачу бумаг в Росреестр, получение зарегистрированного договора ДДУ и передача его заказчику.
Поправки, которые приняли в сфере долевого строительства, обязаны повысить надежность соответствующего рынка объектов недвижимого имущества, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от всевозможных рисков незаконченности строительства, повысить объем ответственности фирм-застройщиков перед дольщиками.
Подробную информацию о наших услугах и их стоимости вы можете получить по телефону или задать вопрос на сайте. Доступна бесплатная консультация юриста в онлайн-чате.
