Ни один дольщик не застрахован от ситуации, когда застройщика объявляют банкротом. Что делать в таком случае, и почему важно вовремя обратиться к юристу, расскажем в этом материале.
Как проходит банкротство застройщика при долевом строительстве?
Банкротство застройщика - это невозможность строительной организации исполнить свои обязательства перед кредиторами. Рассмотрим, почему компания может обанкротиться.
Причины
- ошибки в бизнес-плане и организации строительного процесса;
- резкое колебание курса валют. Застройщики часто работают с зарубежными производителями строительных материалов, поэтому колебания курса валют могут привести к невозможности расплатиться с кредиторами;
- снижение покупательской способности граждан на фоне неустойчивого финансового положения в стране;
- форс-мажор.
К данным обстоятельствам относятся стихийные бедствия (землетрясения, ураганы), пожары на стройке, которые могут значительно повредить или уничтожить объект незавершенного строительства.
С чего начать?
Цель недобросовестных застройщиков - не строительство жилых объектов, а собственное обогащение путем нелегального вывода средств из активов компании. Для этого мошенники покупают строительные материалы по завышенным ценам в своих магазинах, заключают фиктивные подрядные договоры, переводят крупные суммы денег в дочерние организации.
Для того, чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, налоговая служба проводит проверку всех сделок застройщика за 3 года, предшествующие банкротству. Подозрительные сделки могут быть оспорены в суде. Если будет доказано, что сделки фиктивные, то денежные средства и имущество возвращается в конкурсную массу. А в отношении руководителей и владельцев строительной организации заводятся уголовные дела по факту мошенничества (ст.159 УК РФ) или фиктивного банкротства (ст.197 УК РФ).
Подача заявления
Юридическое лицо может быть признано банкротом только арбитражным судом. Инициаторами обращения в суд могут быть:
- застройщик;
- конкурсный кредитор.
Процедура банкротства юридического лица состоит из 5 этапов: наблюдения, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.
Банкротство может происходить по инициативе застройщика, который:
- принял решение о ликвидации организации путем банкротства и не планирует возобновление деятельности;
- представил в арбитражный суд документы, подтверждающие невозможность погашения долгов перед кредиторами.
В этом случае суд может признать строительную организацию банкротом и сразу принять решение о начале конкурсного производства, минуя остальные этапы.
Обратите внимание! Мировое соглашение может быть заключено на любом этапе банкротства.
Управляющий, назначенный судом, в течение 5 дней после своего назначения обязан известить всех кредиторов, в том числе дольщиков, о банкротстве застройщика. При этом дольщик может самостоятельно узнать об этом из газеты Коммерсантъ - сведения о банкротстве подлежат обязательной публикации.
Предъявление требований
После получения информации для защиты своих прав дольщик должен обратиться к управляющему для включения в реестр кредиторов.
При банкротстве застройщика ведется два отдельных реестра:
- реестр по денежным требованиям.
Денежные средства дольщик получает после того, как будет продано с торгов имущество застройщика. Сумма выплат зависит от того, подорожало или подешевело жилье с момента внесения платежей. Если цена жилья стала больше, то кредитор получает сумму исходя из рыночной стоимости на день предъявления требований. В случае, когда жилые помещения упали в цене, гражданину вернут фактически уплаченные средства;
- реестр требований о передаче жилых помещений.
Заявление на этапе наблюдения должно быть подано в течение 1 месяца, а при конкурсном производстве - 2 месяцев. Срок можно восстановить в судебном порядке. В данном случае придется доказать, что вы вовремя не подали заявления по уважительным причинам.
Документы для реестра:
- заявление. Регламентированного законом вида нет, поэтому оно пишется в свободной форме;
- документы, подтверждающие право на квартиру, - договор об участии в долевом строительстве;
- квитанции и иная платежная документация, подтверждающая факт уплаты взноса.
Участники банкротства застройщика
Дольщики это категория кредиторов, которые защищены больше, чем инвесторы. Удовлетворение их требований наступает после погашения долгов по заработной плате, возмещения вреда жизни, здоровью и судебных расходов.
Всего на погашение задолженностей перед дольщиками может быть использовано до 85% от суммы средств, вырученной после продажи имущества застройщика.
Роль дольщика
По своему усмотрению дольщики самостоятельно выбирают форму требований: возмещение денежных средств или получение жилого объекта. При этом свои требования можно поменять.
Например, на практике встречаются ситуации, когда дольщик первоначально хотел получить жилое помещение, но на общем собрании достичь консенсуса по требованиям всех пострадавших не удалось. В такой ситуации арбитражный управляющий направляет письма дольщикам о том, что они должны поменять свои требования в пользу денежного возмещения. Изменение притязаний в таком случае - в интересах дольщика. Если он пропустит срок или откажется менять требования, то перестанет быть кредитором третьей очереди.
Что делать?
Жилье можно получить одним из 4 способов:
- передача строительного объекта дольщикам для самостоятельной достройки.
Дольщики имеют право организовать ЖСК (жилищный строительный кооператив) и своими силами достроить дом.
В таком случае строительный объект перестает быть имуществом должника и выводится из конкурсной массы, которая реализуется с торгов.
Нельзя создать ЖСК, если строительство находится на этапе котлована или свай;
- признание права собственности на жилое помещение.
Данный вариант является самым оптимальным, но он возможен только в том случае, если застройщик начал процедуру банкротства после того, как дом достроен и введен в эксплуатацию;
- передача жилого объекта;
- передача недостроенного дома новому застройщику.
Моральный вред
В рамках дела о банкротстве кредитор-физическое лицо имеет право требовать компенсацию морального вреда. Данное право гарантировано Законом РФ О защите прав потребителей от 07.02.1992 № 2300-1. При принятии решения об удовлетворении иска и определении размера компенсации суд устанавливает причинно-следственную связь между действиями недобросовестного застройщика и нравственными и моральными страданиями заявителя. Например, в исковом заявлении могут фигурировать такие факты, как
- проживание в квартире с многочисленными родственниками и постоянные конфликты из-за стесненных условий;
- заболевание истца, которому приходилось волноваться из-за заморозки строительства и объявления застройщика банкротом;
- невозможность записать ребенка в детский сад, так как для этого требуется регистрация в квартире, расположенной в недостроенном доме;
- большие затраты на аренду жилья;
- проблемы с повышенным давлением из-за постоянных опасений о том, что дом так и не будет сдан (для подтверждения проблем со здоровьем необходимо приложить справку от врача).
Обратите внимание! Судебная практика говорит о том, что суды не удовлетворяют требования по моральному вреду в полном объеме, поэтому не бойтесь требовать больше.
Взыскание неустойки
У участника долевого строительства есть право взыскать с застройщика неустойку в случае пропуска срока сдачи дома. До объявления застройщика банкротом следует сначала обратиться к строительной организации с претензией. При отказе добровольно удовлетворить требования взыскание будет происходить уже в суде общей юрисдикции, а после начала процедуры банкротства все требования передаются в арбитраж.
Если дольщик решил взыскать неустойку в процессе банкротства, то заявление следует подавать сразу в арбитражный суд.
Ипотека и банкротство застройщика
Прекратить вносить ипотечные платежи по причине банкротства застройщика нельзя. Договор ипотечного кредитования заключался между физическим лицом и кредитным учреждением, которое перевело необходимые средства строительной организации.
Односторонний отказ от выполнения условий договора влечет за собой взыскание пени и неустоек с заемщика, так как банку безразличны причины, по которым вы не платите.
По поводу расторжения договора ипотеки с залогом рекомендуем обратиться за консультацией непосредственно в банк, который выдал ипотечный кредит.
Помощь юриста по банкротству застройщика
Обращение к квалифицированному юристу начинается с устной консультации. Специалист окажет следующие услуги:
- разъяснит права и обязанности дольщика с точки зрения российского законодательства;
- данст советы о том, в какой реестр требований лучше подать заявление и оценит риски от признания вашего застройщика банкротом.
При продолжении работы с юридической компанией клиенту оказывается комплекс услуг:
- составление и подача заявления для включения в реестр кредиторов;
- подача заявления в суд о восстановлении срока включения в реестр кредиторов (при необходимости);
- участие от имени клиента (по доверенности) в собраниях кредиторов;
- взаимодействие с арбитражным управляющим;
- подготовка документов для суда и участие в судебном процессе;
- помощь во взыскании компенсации морального вреда и неустойки.
Обращение за квалифицированной помощью к юристу целесообразно не только для участников долевого строительства, но и для других граждан, которые понесли материальные убытки из-за недобросовестных действий застройщика. К ним относятся лица, заключившие предварительный договор купли-продажи или простого товарищества.
