Любые объекты недвижимости являются ценным имущественным активом. Подтверждение или признание прав на недвижимость может сопровождаться конфликтами между заинтересованными лицами, которые подлежат разрешению в судебном порядке. Споры о праве собственности на недвижимое имущество являются одной из наиболее сложных категорий дел, помощь в которых могут оказать профессиональные юристы.
Что такое право собственности?
Право собственности на имущество, в том числе на объекты недвижимости, включает в себя возможность владения, пользования и распоряжения им. Ограничения могут устанавливаться только в законодательных актах или по решению суда. Для недвижимого имущества ГК РФ устанавливает специальные условия подтверждения права собственности - владелец объекта должен пройти регистрационную процедуру в службе Росреестра для внесения сведений в ЕГРП.
Участниками споров о правах на недвижимость могут являться граждане, юридические лица или публичные образования. В зависимости от правового статуса заинтересованного лица, иск предъявляется в суд общей юрисдикции или в арбитраж. Выделим следующие основные направления таких споров:
- иск о признании права собственности;
- дела об оспаривании прав на недвижимость;
- иски о признании недействительными сделок с недвижимостью;
- дела, связанные с подтверждением прав и истребованием недвижимого объекта из чужого незаконного владения;
- иски об устранении препятствий или ограничений в реализации права собственности.
В каждом из перечисленных случаев дело будет рассматриваться по специальным правилам, а все нюансы позволит соблюсти только помощь опытного юриста. Его услуги будут направлены на сбор доказательств для предстоящего процесса, урегулирование спора в досудебном порядке, а также на представительство в судебных заседаниях.
После вынесения положительного судебного акта, владелец объекта недвижимости сможет обратиться в службу Росреестра для официальной регистрации своих прав. С января 2017 года надлежащим правоустанавливающим документом на любую единицу недвижимости является выписка из госреестра ЕГРП. Этот документ собственник получит после завершения регистрационных действий.
Когда возникают споры о собственности?
Споры в сфере оборота недвижимости могут возникать при различных нарушениях прав законного владельца, в том числе при неправомерных действиях третьих лиц. Выделим наиболее распространенные ситуации, когда предметом конфликта будет являться защита прав собственника недвижимости:
- оспаривание сделок с жильем, земельными участками или нежилыми объектами, совершенными с прямым нарушением закона. Например, продажа объекта недвижимости лицом, не обладающим соответствующими полномочиями, либо распоряжение под влиянием угрозы, насилия, обмана или введения в заблуждение;
- признание прав на возведенный объект недвижимости, если для его строительства не были согласованы все необходимые документы;
- подтверждение права собственности на недвижимое имущество, если правоустанавливающие документы были утрачены без возможности их восстановления (например, если земельный надел выдавался до принятия ЗК РФ, а архив местной администрации или БТИ уничтожен);
- подтверждение законности прав на объект, принадлежащий по приобретательной давности;
- принудительное истребование объекта недвижимости из чужого незаконного владения;
- оспаривание приватизационных сделок с жилыми помещениями, в том числе с включением в состав собственником новых лиц, незаконно лишенных указано права.
Обратите внимание! В каждом из перечисленных случаев истец будет обязан доказать наличие законных прав на спорную недвижимость. Перечень доказательств законом не ограничен, в их состав могут входить любые письменные бланки, формы и справки.
К участию в судебном процессе привлекаются все заинтересованные лица. Если при подготовке документов в суд отсутствуют иные претенденты на недвижимость, рассмотрение спора будет осуществляться в порядке особого производства - подается заявление об установлении юридического факта. В этом случае суд будет исследовать только доказательства, представленные истцом, а также документы из государственных органов или регистрационных учреждений.
Иск предъявляется по месту жительства ответчика. Для рассмотрения споров о правах на недвижимость существует альтернативный вариант разбирательства дел - истец может подать иск по месту нахождения имущества. Это позволяет оперативно получить все необходимые доказательства, провести экспертизы и т.д.
Отдельную категорию споров составляют дела, связанные с нарушением прав при совершении регистрационных действий. В этом случае ответчиком будет выступать служба Росреестра, а по итогам судебного разбирательства в ЕГРП будут внесены соответствующие изменения.
Предметом спора может выступать и порядок пользования недвижимостью. Такие ситуации возникают, когда несколько владельцев одного объекта не могут прийти к обоюдному соглашению об условиях его использования и эксплуатации. Решением суда утверждается порядок пользования жилым или нежилым объектом, а также земельным участком, при этом лишение или ограничение права собственности не происходит.
Как возникает право собственности?
Возникновение права собственности происходит по основаниям, перечисленным в ст. 218 ГК РФ . В этот перечень входят следующие обстоятельства:
- совершение возмездных или безвозмездных гражданских сделок - купля-продажа, дарение, мена и т.д.;
- переоформление прав на недвижимость в порядке наследования по закону или завещанию;
- приобретение объектов в порядке приватизации, а также путем выкупа земли из муниципального фонда;
- в порядке приобретательной давности;
- в процессе оформление прав на вновь возведенное строение или на вновь сформированный земельный надел.
Вне зависимости от оснований приобретения недвижимого объекта, право собственности может подтверждаться только по итогам регистрационных действий.
Федеральным законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлен перечень документов, которые будут являться основанием для регистрации такого права:
- договор, подтверждающий совершение сделки с недвижимостью (в их состав входит и приватизационный договор);
- распорядительный акт местных органов власти, на основании которого гражданам выделен в собственность земельный надел;
- свидетельство о праве на наследство (этот документ выдается в нотариальной конторе после завершения наследственного производства);
- судебный акт, вступивший в силу;
- межевой или технический план, изготовленный кадастровым инженером.
Обратите внимание! В зависимости от правового статуса граждан и количественного состава правообладателей, право может регистрироваться в виде совместной, долевой или индивидуальной форме. Вне зависимости от указанных форм, каждый собственник приобретает равное право на защиту от противоправных действий третьих лиц.
Способы разрешить спор о праве собственности
В ГК РФ предусмотрено исключительное право собственника на защиту от любых нарушений или противоправных действий третьих лиц. В состав возможных способов защиты прав закон включает:
- регистрация в службе Росреестра;
- самозащита нарушенного права;
- обращение в уполномоченные контрольные, надзорные или правоохранительные органы для привлечения нарушителя к ответственности;
- направление третьим лицам письменного требования об устранении допущенных нарушений;
- подача искового заявления в суд для защиты или восстановления права, а также взыскания убытков и упущенной выгоды.
Для урегулирования возникшего спора могут одновременно использоваться несколько из перечисленных способов.
Компенсация убытков при рассмотрении споров о правах на недвижимость может включать расходы, фактически понесенные собственником, а также упущенную выгоду, вызванную противоправными действиями нарушителя. Расчет указанных сумм является обязанностью истца, а его объективность будет проверять суд в процессе рассмотрения дела.
При обращении в суд необходимо учитывать сроки исковой давности. Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок составляет три года, а его пропуск может повлечь отказ в рассмотрении дела. Для признания недействительности оспоримой сделки установлен сокращенный срок исковой давности - один год с момента нарушения права или выявления собственником такого факта.
