Законодательное положение о долевом строительстве было принято в 2004 году для привлечения средств граждан на финансирование жилищного строительства. Нормативно-правовая база, регулирующая долевое строительство 2019, содержит ряд поправок, призванных обеспечить стабильность исполнения обязательств сторонами, заключающими такой договор.
Что такое ДДУ
В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).
Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю).
Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект.
Договор должен содержать следующие существенные условия:
- указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
- сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
- назначении объекта - жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
- срок передачи объекта застройщиком участнику;
- цена договора, срок и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.
Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений.
Обратите внимание!
Особенностью ДДУ является то, что приобретаемые участником объекты: жилое помещение и доля в прилежащей инфраструктуре могут использоваться им только для личного, домашнего, семейного потребления. Если участник планирует после оформления прав на объект использовать его для извлечения дохода: сдача в наем, в аренду, перепродажа, то такие отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.
Закон о ДДУ с 2019 года
Правовой акт, регулирующий отношения долевого строительства — это Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
Последние изменения в ФЗ 214 с комментариями
Еще в 2018 году введено понятие счетов эскроу для аккумуляции средств участников. С 1 июля 2019 года вступят в силу положения, по которым прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями. Дольщики вносят средства только на указанные счета.
Счет эскроу открывается уполномоченным банком на каждого дольщика в рамках строительного проекта. Деньги аккумулируются и блокируются на этих счетах. Вкладчик не получает процентов, банк – вознаграждения за обслуживание таких счетов. Деньги хранятся в банке на счетах эскроу до получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности хотя бы одного пайщика. С этого момента банк либо переводит деньги на счет застройщика, либо погашает предоставленный ему кредит.
Обратите внимание!
Если дом к договорному сроку не сдан в эксплуатацию, участники вправе вернуть деньги с эскроу-счета.
Специальное правительственное постановление установило требования к банкам, допущенным к ведению счетов эскроу.
Счета пайщикам открываются в банке, выдавшем целевой кредит застройщику для обслуживания проекта после государственной регистрации ДДУ.
Обратите внимание!
Разрешается привлекать средства дольщика минуя счета эскроу, если ДДУ заключен в период между сдачей дома в эксплуатацию и его кадастровым учетом.
При разработке этого механизма Правительством предполагалось, блокировка денег дольщика на банковском счете предоставит гарантии всем трем участникам этих отношений. Интересы дольщика защищены гарантированным возвратом денег в случае пропуска застройщиком срока сдачи объекта в эксплуатацию. Банк возместит кредит, предоставленный застройщику средствами дольщика на счетах эскроу. Застройщик гарантированно получит оплату за своевременно сданный объект.
Последствия и риски
К строительным рискам добавляются риски, связанные с финансовой устойчивостью банка. Не определен механизм перевода денежных средств со счетов эскроу из банка, у которого отозвали лицензию, другому уполномоченному банку.
Счета эскроу защищают гарантии Агентства по страхованию вкладов на сумму 10 млн рублей. Если дольщик успел накопить на счете большую сумму – разницу он потеряет.
Строительство — отрасль с долгим производственным циклом. Возведение масштабного жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой может длиться несколько лет. Если дольщик вступает в ДДУ на стадии котлована, то средства, внесенные им на счета эскроу, несколько лет будут использоваться банком, не принося никакого дохода владельцу.
Вложение в банковский депозит, по которому владелец счета получает пусть небольшой, но доход, может оказаться выгоднее, и он предпочтет накапливать средства на депозите для покупки готового жилья.
Привлекательность ДДУ до настоящего времени заключалась в относительной дешевизне по сравнению с готовым жильем. Использование кредитов вместо средств участников ДУ может привести к удорожанию строительства и сделает недоступным этот рынок жилья для большей части дольщиков.
Средства на счетах эскроу — бесплатный оборотный капитал для банка. Поэтому он объективно заинтересован в их удержании. А механизм разрешения спора между застройщиком и банком относительно выплаты этих средств отсутствует.
Новая редакция закона расширила перечень оснований для проведения внеплановых проверок застройщика:
- истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;
- нарушений обязательных требований, выявление в ходе анализа отчетности застройщика;
- просрочка застройщиком примерного графика строительства на шесть и более месяцев;
- требование прокурора.
Отмена долевого строительства
Это означает, что застройщики утратят возможность расходовать на строительство деньги дольщиков. С 1 июля 2019 года им придется использовать собственные оборотные средства, либо привлекать целевые кредитные ресурсы по проектному финансированию.
Изменения, которые коснутся застройщиков
С 2019 года меняется ряд требований к застройщикам, привлекающим средства участников долевого строительства:
- собственные средства застройщика составляют не менее 10% от проектной стоимости строительства;
- отсутствие заемных обязательств, за исключением тех, которые оформлялись под уже существующие проекты по долевому строительству;
- опыт работы в области строительства многоквартирных домов не менее 3-х лет и общую площадь веденных в эксплуатацию проектов не менее 5 тысяч квадратных метров;
- административные расходы составляют не более 10% от общей стоимости строительства за весь его период;
- количество открытых застройщиком расчетных счетов в банках не превышает количество разрешений на строительство;
- затраты и средства дольщиков застройщик учитывает по каждому объекту отдельно.
