В соответствии с законодательством РФ заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основываясь на закон, по данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору некое имущество за определенную договором плату во временное владение и (или) временное пользование.
Договор аренды подлежит заключению на различных условиях, а основными моментами являются:
- в договоре обязательно должны быть прописаны данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче во временное владение и (или) пользование арендатору в качестве объекта аренды. Это одно из существенных условий договора аренды;
- срок договора аренды также является существенным условием. В том случае, если срок аренды объектов недвижимого имущества будет более года, договор аренды подлежит государственной регистрации;
- если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор оформляется в письменной форме;
- если в договоре аренды имущества предусмотрен переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), то необходимо его заключать по форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).
До заключения договора аренды все его условия и нюансы должны быть тщательно изучены. Особого внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды - его предмета. Чтобы он был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно предусмотреть в тексте следующие пункты:
- преамбула, в которой приводится полное наименование участвующих в заключении сторон договора;
- предмет договора. Необходимо четко и подробно описать какое имущество подлежит передачи в аренду, его основные характеристики;
- арендная ставка - обязательно необходимо указать стоимость аренды, сроки и порядок внесения ежемесячных платежей;
- срок аренды;
- права, обязанности и ответственность сторон;
- условия, а также предусмотренный порядок расторжения договора аренды.
В случае, если арендуется часть недвижимого имущества, то к представляемому на госрегистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт объекта с указанием размера арендуемой площади. Но если право собственности на предмет договора аренды зарегистрировано в установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ за арендодателем, и в договоре аренды имеется полное описание передаваемого в аренду имущества, которое позволяет его идентифицировать, то предоставлять кадастровый паспорт нет необходимости. Несоблюдение формы договора аренды влечет за собой недействительность данного договора.
Когда арендодатель может отказать арендатору
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ у бывшего арендатора предусмотрено преимущество перед другими заинтересованными лицами - право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого арендатору необходимо в письменном виде уведомить арендодателя о намерении продлить договор аренды.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года, со дня истечения договора, заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещения понесенных убытков, причиненных данным отказом возобновить с ним договор аренды, либо только компенсации таких убытков.
При заключении договора аренды возможно предусмотреть заранее, что нормы ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на новый срок) не подлежат применению.
Обратите внимание!
Преимущественным правом на заключение договора на новый срок может воспользоваться только добросовестный арендатор.
Арендатор не будет признан добросовестным в том случае, если он допускал нарушения существенных условий заключенного договора. К таким нарушениям можно отнести следующие условия:
- несвоевременная уплата арендных ставок (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.08 за № Ф09-1986/08-С6);
- производство перепланировки, переустройства и т.п. без согласия на данные виды работ арендодателя;
- нецелевое использование переданного в аренду имущества (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 № 10АП-404/2009);
- несвоевременный возврат имущества арендодателю по истечении срока аренды, если арендодатель уведомил о своем намерении расторгнуть договор аренды (Постановление ФАС Московского округа от 06.06.11 за № А40-114793/2010);
- иные нарушения арендатором своих обязательств, установленных в заключенном договоре.
Арендодатель в любом случае может отказать арендатору в заключении договора на новый срок, беря на себя риски возникновения правовых последствий такого отказа. То есть, никто не вправе понудить и обязать арендодателя заключить договор с арендатором на новый срок. В соответствии со ст. 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Ст. 621 ГК РФ не установлена обязанность арендодателя заключать с арендатором договор аренды на новый срок (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.04 за № А56-1450/04).
Если у вас возникла проблема, связанная с арендой недвижимого имущества, либо необходима помощь в составлении договора, то лучше довериться грамотному юристу. Но, к примеру, в городе Москве стоимость юридических консультаций будет составлять суммы в несколько раз выше, чем за его пределами. Наряду с личным представительством рядом преимуществ обладает дистанционное консультирование.
Для того, чтоб избежать рисков, связанных с юридически неверным оформлением договора аренды, обратитесь за помощью к нашим специалистам. Квалифицированный юристы со всех регионов страны своевременно ответят на поступившие вопросы, проанализируют вашу ситуацию и подберут необходимую стратегию дальнейших действий.
