Возведение жилища – сложный процесс не только с точки зрения инженерии и строительных технологий, но и с правовой. Узаконить уже построенный дом сложнее, чем предварительно пройти разрешительные процедуры. На каком этапе строительства можно зарегистрировать дом зависит от объема выполненных работ и того, насколько срочно хозяину-застройщику необходимо оформление юридических прав на недвижимость.
Условия регистрации
Нормативная база, регулирующая госрегистрацию индивидуального строительства, в последние годы находилась в процессе непрерывной трансформации. Новые правила вступили в силу с 1 января 2019 года с законом №217. Ранее были приняты дополнения к Градостроительному кодексу РФ, закон «О госрегистрации недвижимости», упорядочивающие госучет объектов индивидуального строительства. С 2019 года условиями регистрации частных домов, коттеджей и другого индивидуального жилья являются:
- наличие прав собственности на земельный участок, на котором будет располагаться объект;
- разрешительная документация: разрешение на строительство, технический план, согласие на застройку от местных органов власти.
Обратите внимание!
В новой редакции нормативно-правовой базы дачная амнистия фактически отменена с 1 марта. Капитальные строения на садовых участках, которые будут возводиться после этой даты, регистрируются также, как частный дом в населенном пункте. Сараев, бань и других хозпостроек норма не касается.
На каком этапе строительства нужно регистрировать
В интересах хозяина дома зарегистрировать его, так как без кадастрового номера и записи в ЕГРН построенный объект домом не является и его нельзя продать, сдать в аренду или предложить банку в качестве залога по кредиту. Закон «О госрегистрации недвижимости» позволяет зарегистрировать права как на готовый объект, так и на недострой. Последний оформляется на основании:
- разрешения на строительство, если такое выдавалось, и документов на право собственности на землю под застройку;
- технического плана объекта и документов на землю;
- выписки о предназначении участка – категория должна позволять капитальное строительство.
Обратите внимание!
Регистрировать дом как незавершенный объект имеет смысл только если по каким-то причинам стройка «заморожена». В остальных случаях оптимально произвести регистрацию, когда здание уже можно признать жилым. Это позволит владельцу не только совершать юридически значимые действия с собственностью, но и оформить в нем прописку жильцов.
Требования к жилым помещениям установлены Постановлением Правительства №47. Жилым дом признают при наличии:
- стен и межкомнатных перегородок;
- подключенных коммуникаций: свет, отопление, вентиляция, газ, если район газифицирован. Для домов в СНТ допускается отсутствие в помещении воды и канализации;
- тепло-, гидро- и вибрационной изоляции, соответствующей требованиям к помещениям.
Завершить процесс следует в течение месяца после окончания стройки. Незарегистрированные в должном порядке ИЖС считаются самостроем и могут быть снесены по требованию местных властей.
Где можно оформить
Градостроительный кодекс РФ относит вопросы согласование застройки, выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию или уведомления о соответствии объекта требованиям нормативно-паровой базы к полномочиям местных органов власти. Они же, в рамках межведомственного сотрудничества, передают сведения для регистрации объекта в кадастре и ЕГРН, сообщают в налоговую службу о регистрации права собственности на недвижимость.
Обратите внимание!
Подавать заявления можно лично, заказным почтовым отправлением или через МФЦ. Онлайн услуга не предоставляется, но на официальных ресурсах Росреестра и кадастровой палаты можно проверить внесение нового дома в кадастр недвижимости по завершению всех процедур.
Порядок регистрации
После 1 марта 2019 года процедура документального оформления частного строительства проходит в 7 этапов:
- Подготовка документов на землю, разработка технического плана будущего здания.
- Подача уведомления в местное управление по вопросам градостроительства. Если ранее было получено разрешение на строительство, то уведомлять о начале стройки не нужно.
- Получение согласия на стройку.
- Возведение здания.
- Направление уведомления об окончании строительства.
- Проверка соответствия конструкции требованиям к жилому состоянию помещений и безопасности эксплуатации.
- Регистрация прав собственности.
Необходимые документы
Подавая уведомление, будущий домовладелец должен приложить:
- паспорт и СНИЛС;
- техплан;
- документы о праве собственности на землю и разрешенные виды ее использования.
На финальном этапе в местную администрацию, вместе с упомянутыми документами, подаются:
- положительный ответ органов власти на уведомление о строительстве;
- акт приема объекта, если стройку вела компания-подрядчик по договору;
- документы о соответствии объекта требованиям проектной документации и нормам безопасности, выданные подрядчиком и органами госнадзора в сфере строительства.
Обратите внимание!
Получив уведомление о готовности объекта, местные власти в течение недели должны организовать проверку документов и самого строения и выдать встречное уведомление о соответствии дома требованиям.
Сведения должны быть переданы в Росреестр автоматически, но собственник вправе самостоятельно обратиться в ведомство для внесения данных о доме в реестр недвижимости.
Признать новострой несоответствующим требованиям к застройке могут из-за:
- отклонений от проектной документации, строительных норм или планировки территории;
- отличий экстерьера готового дома от первоначального описания, типовому решению, указанному в первом уведомлении;
- несоблюдения изначально разрешенных видов использования объекта.
Документы в течение 3 дней возвращаются заявителю, если:
- к уведомлению приложен неполный комплект документов;
- застройщик проигнорировал требование уведомить администрацию о начале стройки;
- застройщик обратился только по завершению строительства;
- уведомление о готовности объекта было направлено более чем через 10 лет после уведомления о его начале.
Причины возврата не разъясняются, а само уведомление считается не поданным.
