Правоотношения по поводу аренды имущества между физическими и юридическими лицами оформляются договором аренды - правовым документом, определяющим права и обязанности сторон, а также существенные условия. Расторжение договора аренды - вопрос, который надлежит регулировать условиями договора, поэтому текст документа должен содержать порядок и основания для этого действия. Спорные вопросы при расторжении договоров аренды возникают из-за недостаточной осведомленности сторон о процедуре расторжения. Какие нормы действующего законодательства РФ необходимо применять при расторжении договоров аренды и какие условия необходимо прописать в самом договоре?
Основания для расторжения договора аренды
Основаниями для расторжения договора аренды являются:
- окончание срока его действия;
- предложение одной стороны или обоюдное согласие сторон договора.
Если срок действия договора окончен, то:
- отношения сторон прекращаются;
- или стороны продолжают договорные отношения на прежних условиях, срок действия договора считается неопределенным;
- при неопределенном сроке действия договора и желании сторон прекратить сотрудничество необходимо заключить соглашение.
Если только одна сторона договора аренды стремится его расторгнуть, то необходимо партнеру направить уведомление о расторжении за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения, а в случае, если предметом аренды является недвижимость - за 3 месяца.
При одностороннем отказе от исполнения договора могут быть затронуты права и законные интересы сторон. Для минимизации спорных ситуаций законодатель установил перечень оснований для прекращения договорных отношений путем расторжения:
- условия договора содержат дополнительные основания для одностороннего расторжения;
- через суд исходя из норм закона;
- обоюдное согласие.
Обратите внимание!
Условия договора аренды могут содержать нечеткие формулировки об одностороннем расторжении. Упущение в данном вопросе может создать конфликтную ситуацию между сторонами договора.
Общей чертой для расторжения и прекращения договора аренды является прекращение действия договора. Если прекращение происходит ранее окончания срока действия, указанного в договоре, значит речь идет о расторжении. По истечении срока, указанного в договоре, его действие прекращается. Для продолжения сотрудничества сторонам следует после расторжения заключать новый договор, после прекращения - продлить имеющийся.
Расторжение договора аренды собственником помещения
Собственник помещения может расторгнуть договора аренды помещения через суд в случае:
- если значительно испорчено и продолжает портиться арендуемое имущество;
- задержки оплаты за 2 месяца подряд;
- объект аренды используется с существенными нарушениями;
- арендатор отказывается осуществлять капитальный ремонт, если эта обязанность возложена на него договором.
Арендатор получает право через суд расторгнуть договор аренды, если арендодатель:
- создает препятствия для пользования имуществом, отказывает в его передаче;
- передает помещение с изъянами, о которых не поставил в известность арендатора;
- отказывается осуществлять капитальный ремонт, предусмотренный договором.
Также арендатор может требовать одностороннего расторжения, если имущество стало непригодным для пользования, а причины такого состояния не зависят от арендатора.
Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление о расторжении договора аренды, указав:
- наименование судебного учреждения;
- информацию об истце и ответчике;
- сведения о фактических обстоятельствах, статьях, нарушенных ответчиком;
- требования;
- список приложенных документов.
Образец претензии
Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.
Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец претензии о расторжении договора аренды (.docx)
Обязательными реквизитами иска являются дата подписания и подпись заявителя. Четкое изложение обстоятельств и требований в иске способствует ускорению рассмотрения дела.
Если одна сторона договора не исполняет условия договора, другой стороной это справедливо воспринимается как нарушение обязательств. Однако, случаются ошибки, например, бухгалтер упустил срок перечисления арендной платы, а его руководитель об этом не знает. Гражданский кодекс предписывает уведомить арендатора о необходимости исполнения обязательств в определенный срок, указанный в уведомлении, или разумный срок. Если арендатор не ответил на такое письмо-напоминание, арендодатель вправе составить письмо-уведомление о желании расторгнуть договор.
Если заключался и регистрировался долгосрочный договор аренды, при его расторжении необходимо прохождение процедуры регистрации в управлении Росреестра. По окончании срока действия такого договора необходимо с перечнем документов вновь посещать управление для снятия обременений (регистрации расторжения). Обстоятельства прекращения договора аренды значения не имеют. Если помещение будет значиться в реестре как арендуемое, могут возникнуть конфликты, к примеру, при попытке заключения нового договора аренды.
Для регистрации расторжения договора аренды необходимо предоставить в Росреестр следующий пакет документов:
- соглашение о расторжении договора аренды или судебное решение о расторжении, уведомление об одностороннем отказе от договора аренды с неопределенным сроком;
- зарегистрированный управлением договор аренды;
- почтовый чек об отправке уведомления;
- акт передачи, подтверждающий возврат нежилого помещения от арендатора к собственнику;
- доказательство уплаты госпошлины - оригинал и копия;
- решение уполномоченных органов сторон договора о его прекращении.
Чтобы избежать ошибок и не потерять время, мы рекомендуем обратиться за правовой поддержкой к нашим квалифицированным юристам, которые помогут оформить необходимые документы и отстоять интересы клиента при расторжении договора аренды.
Образец заявления
Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.
Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды (.docx)
