Правила и порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентированы законодательными положениями РФ. Перевести в нежилое состояние можно не каждый объект недвижимости, проблемы могут возникнуть с документами, с соседями или с его целевым назначением. Что делать, чтобы провести перепланировку, и какие документы для перевода в нежилое помещение необходимы?
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
Любой собственник жилого помещения может сделать его нежилым. Данная процедура достаточно сложная, поскольку требует четкого соблюдения условий и правил, которые содержатся в нормативно-правовых актах РФ.
Для того чтобы изменить целевое назначение жилого помещения, гражданин должен руководствоваться статьями 22, 23 и 24 Жилищного кодекса РФ. Там содержится перечень требований и обязательных инструкций, которые необходимо соблюсти, чтобы перевести жилое здание в нежилое. Если действия собственника будут самопроизвольными, и он станет использовать объект под коммерческие и иные цели, что не предусмотрены действующим законодательством и не связаны с проживанием граждан, это грозит ему наложением административного штрафа, после чего он обязан вернуть помещение в исходное состояние.
Как перевести жилое здание в нежилое
Перевод жилого здания в нежилое подразумевает использование тех же законодательных норм, что и при переводе помещений. Разница лишь в том, что при переводе жилого дома в его составе могут быть несколько самостоятельных жилых помещений. Поэтому чтобы здание получило статус нежилого, фактически нужно все помещения дома сделать нежилыми. В этом и заключается основная особенность изменения назначения всего здания.
Чтобы осуществить данную процедуру, заявитель должен обратиться в соответствующие органы по месту нахождения объекта недвижимости – это может быть многофункциональный центр по предоставлению муниципальных и государственных услуг, а также органы местного самоуправления.
Перевод помещения в нежилое в многоквартирном доме
Порядок перевода жилплощади в данном случае несколько отличается от обычной процедуры, поскольку может потребоваться согласование соседей.
Оно необходимо только в том случае, если заявитель планирует делать переустройство квартиры, а также если это будет затрагивать общедомовое имущество или общий земельный участок. Чтобы получить согласие соседей, собственник жилого помещения должен обратиться в ТСЖ с целью организации общего собрания жильцов. Решение будет считаться положительным, если «за» проголосует большее количество.
Существует еще один вариант, когда собственник помещения может организовать собрание соседей самостоятельно. В таком случае потребуется не только согласие большего количества жильцов, но также явка составила не менее 50%от общего количества проживающих в многоквартирном доме.
Обратите внимание!
В том случае, когда в нежилой фонд переводится частный дом, во внимание берется еще разрешенный вид использования участка.
Если земля выделена под индивидуальное строительство, сначала необходимо изменить ее категорию, а только потом обращаться в муниципалитет.
Необходимые документы
Согласно второго пункта 23 статьи Жилищного кодекса РФ, чтобы перевести жилое помещение в нежилой фонд собственник должен предоставить в МФЦ или органы местного самоуправления следующий пакет документов:
- Заявление.
- Оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
- План, техническое описание и технический паспорт жилплощади.
- Поэтажный план здания.
- Проект перепланировки помещения, который оформляется в установленном законом порядке.
Если право на переводимое жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН заявитель может не предоставлять правоустанавливающие документы. Также согласно п.2.1 статьи 23 ЖК РФ собственник имеет право не предоставлять поэтажный план дома и проект переустройства.
По закону, орган, осуществляющий перевод, не имеет права требовать от заявителя иных документов. После их принятия собственник помещения должен получить на руки расписку, в которой указан перечень и дата получения всего пакета документации, а также сведения и перечень всех сведений, которые поступят по межведомственным запросам.
После рассмотрения всех представленных документов уполномоченные органы должны принять решение о переводе жилого помещения в нежилой фонд в течение 45 дней со дня их предоставления. А на протяжении трех дней со дня принятия решения уполномоченный орган обязан направить документ, подтверждающий принятое решение, по тому адресу, что указан в заявлении.
Правила перевода жилого помещения в нежилое
Прежде чем приступать к переводу помещения из жилого в нежилой фонд, необходимо ознакомиться с рядом правил и условий, при которых собственник жилья может реализовать это право. К ним относятся такие требования:
- Заявитель должен быть единым владельцем и иметь подтверждающие документы – завещание, дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.
- До того, как помещение будет переводиться из жилого в нежилое состояние, из него должны быть выписаны все проживающие, а также погашены все долги по коммунальным услугам и иные задолженности в полном объеме. На помещение не должно быть других законных претендентов. Также не допускается арест жилплощади.
- В помещение, которое в дальнейшем будет считаться нежилым, должен быть отдельный вход с улицы.
- Для государственных сотрудников все системы технической и инженерной инвентаризации должны быть в свободном доступе.
- Помещение должно находиться на первом этаже. Чтобы получить разрешение на перевод тех помещений, что расположены выше, должно быть выполнено обязательное условие – все помещения, что находятся под ними, официально должны быть признаны нежилыми.
- В нежилой фонд может быть переведена вся квартира. Не разрешается переводить только некоторые комнаты.
- Жилая площадь не должна быть в аварийном состоянии, а также жилищные условия должны соответствовать санитарным нормам.
- Перевод квартиры, которая расположена в доме социального использования, невозможен. Также по закону не разрешено переводить помещение в нежилой фонд, если планируется его использование в религиозных целях.
Процедура перевода
Чтобы начать данную процедуру, собственник должен оформить право собственности на квартиру, если этого не было сделано ранее.
Согласно части 1 статьи 23 ЖК РФ, заявление на перевод собственник может подать, как лично в МФЦ или органы местного самоуправления, так и по электронной почте.
Если перевод помещения подразумевает проведение перепланировки, заявитель должен обратиться в экспертную организацию для подготовки плана. Согласно части 9 статьи 23 ЖК России после окончания работ по перепланировке приемная комиссия должна составить акт об успешном составлении нового плана помещения.
Если необходимо, организуется собрание жильцов многоквартирного дома. Если оно не состоялось, то голосование необходимо провести в заочной форме. После этого формируется протокол собрания.
Обратите внимание!
Как только помещение приобретает статус нежилого, вносятся соответствующие изменения в Росреестр – это должен сделать орган, который принял данное решение.
Согласие жильцов
В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК России, письменное согласие жильцов необходимо в том случае, если квартира затрагивает или будет затрагивать после перепланировки общую жилую площадь здания – лестничную площадку, подвалы, технические этажи, лифты и другое общее жилищное имущество.
Во всех других случаях согласие жильцов на перевод помещения в нежилой фонд не требуется.
Стоимость перевода в нежилое помещение
Итоговая стоимость перевода жилого помещения в нежилое включает в себя:
- оплату по изготовлению всех необходимых документов – техническая документация в БТИ, подготовка проекта перепланировки;
- оплату нотариальных услуг и услуг МФЦ;
- уплату государственной пошлины при регистрации объекта недвижимости.
Точная стоимость зависит от тех расценок, что действуют в том или ином регионе РФ, а также от объема выполненных работ. В среднем, заявитель должен быть готов к расходам от 200 000 до 1 000 000 рублей, а в Санкт-Петербурге или Москве – до 800 000 и более. А если процедура перевода осуществляется с привлечением посредников, то нужно учесть расходы и на их услуги.
