Как узаконить перепланировку в квартире

Желание сделать дом комфортней появляется как у жильцов новостроек, так и у обладателей типовых советских квартир. Изменить в квартире можно многое, но по согласованию с органами власти. Кто узаконивает перепланировку квартиры и что нужно для перепланировки регламентировано Жилищным кодексом РФ.

Закон о перепланировке квартир

Все действия с жилой недвижимостью регламентируются Жилищным кодексом РФ. Возможности изменить планировку или инженерное оснащение квартиры описаны в главе 4 документа. В частности, ЖК РФ устанавливает:

1. Нюансы использования терминов "перепланировка" и "переустройство". Первый связан со стенами, перегородками, перекрытиями, второй – с инженерным оснащением. При этом оба вида работ требуют внесения изменений в техпаспорт помещения и согласовываются по единым правилам.
2. Работы могут проводиться только по инициативе жильца - собственника или нанимателя - одобренной контролирующими органами власти.
3. Основанием для отказа от планировки может быть подача неполного комплекта документов, обращение в инстанцию, не обладающую полномочиями, или техническое несоответствие плана работ требованиям нормативной базы в сфере строительства.

Расширяет описание правил проведения перепланировки постановление Госстроя №170. Документ позволяет жильцам:

• убрать или перенести перегородки, изменить положение дверных проемов, перераспределить площади в многокомнатных квартирах;
• обустроить дополнительные подсобные помещения или расширить жилую площадь за их счет;
• избавится от темных кухонь и входов в них через квартиры или жилые помещения;
• обустроить новый или изменить оснащение существующего тамбура;
• заменить газовые приборы на электрические, перенести нагревательное оборудование;
• заменить трубы и проводку, установить более современное сантехническое и кухонное оборудование.

Обратите внимание!

Категорически запрещается производить работы, которые повлияют на прочность несущих конструкций, работоспособность коммуникационных и противопожарных систем, ухудшат внешний вид фасада. Также не получится согласовать изменения, ухудшающие условия проживания других жильцов квартиры или дома.

Где можно получить разрешение на перепланировку

Жилищный кодекс относит контроль над безопасностью перепланировок в квартирах в сферу полномочий органов местного самоуправления. В роли таковых могут выступать как профильные отделы районных и городских администраций, а также подразделения жилищной инспекции. Соответствующие полномочия закреплены Постановлением Правительства №493. Обращения могут быть поданы лично, направлены заказным письмом или переданы через МФЦ.

Порядок согласования перепланировки

1. Получить в БТИ документ о состоянии здания и квартиры.
2. Заказать в организации проект будущей реконструкции, который будет соответствовать требованиям безопасности, санитарно-гигиеническому состоянию, противопожарным и иным нормам.
3. Подать заявление в подразделение жилищной инспекции или профильный отдел местных органов власти.
4. Начать работы после получения согласия.
5. По завершении ремонта пригласить комиссию по приемке, куда войдет представитель жилинспекции, и получить акт соответствия произведенных работ требованиям.
6. Оформить новый техпаспорт на квартиру в БТИ и кадастровый паспорт в ведомстве.
7. Внести новую запись в ЕГРН через Росреестр.

Как получить разрешение

Шаблон заявления о перепланировке утвержден Постановлением Правительства № 266. Бланк включает сведения о:

• названии органа, в который подается;
• заявителе: ФИО, реквизиты паспорта. Его статус относительно помещения: собственник, наниматель, арендатор;
• жилье: полный адрес, имущественная принадлежность (частное жилье, муниципальное, государственное);
• проекте перепланировки, сроке выполнения работ.

Обратите внимание!

Подавая заявление, жилец берет на себя обязательства выполнить условия, заложенные в проект, произвести работы в указанные сроки, обеспечить доступ сотрудников контролирующего ведомства в квартиру. На рассмотрение обращения отводится до 45 дней.

Как узаконить

Если очередность действий была нарушена и работы прошли без согласования, жилищная инспекция имеет право легализовать внесенные изменения, но делать это не обязана. Несогласованные изменения в оснащении и конструкции квартиры незаконны и влекут за собой штрафы в размере от 1 до 5 тысяч рублей по статьям 7.21, 7.22 и 19.1 Кодекса об административных правонарушениях.

Согласно статье 29 ЖК РФ, по решению жилинспекции жилец обязан вернуть квартиру в исходное состояние. Если это не будет сделано, надзорная инстанция имеет право потребовать через суд:

• принудительно реализовать самовольно перестроенную квартиру, с возложением обязательств приведения конструкций в безопасное состояние на нового владельца;
• расторжения договора соцнайма и обратной реконструкции жилья за счет средств муниципалитета.

Суд может решить оставить квартиру в перепланированном виде, если ее состояние безопасно для жильцов и окружающих. Исковое разбирательство может быть инициировано как контролирующим ведомством, так и жильцом, если жилинспекция отказывается узаконить произведенный ремонт.

Перепланировка через суд

Прежде чем обращаться в суд нужно получить официальный отказ от уполномоченной инстанции. Его будет оспаривать истец, подавая заявление. Обращаться следует в районный суд по месту расположения квартиры.

Иск составляется на стандартном бланке, с указанием:

• полного наименования суда;
• данных истца и ответчика – органа власти, уполномоченного согласовывать перепланировки;
• произведенных работ и подтверждения их соответствия действующим нормам;
• требований истца и их юридического обоснования;
• перечня приложенных документов.

Ключевой фактор в признании перепланировки законной – безопасность для жильцов квартиры и окружающих. Поэтому при подготовке иска жилец должен собрать максимум доказательств того, что все проведенные работы отвечают строительным нормам. В качестве таких приложений к иску выступают:

• документ БТИ о проведенных работах. Специалист бюро наносит внесенные изменения на схему из действующего техпаспорта квартиры;
• технический проект, разработанный лицензированной организацией;
• заключения МЧС и СЭС о безопасности произведенных изменений;
• документ управляющей компании о том, что перепланировка не нарушила интересы других жильцов и не ухудшила условия проживания в квартире.

Если техпроект изначально включал запрещенные работы, суд гарантированно откажет в признании перепланировки законной.

Обратите внимание!

Решение суда в пользу ответчика повлечет штрафные  санкции и меры принуждения к возврату жилья в первоначальный вид. Недвижимость с техпаспортом, не соответствующим действительности, будет сложно продать или передать по наследству.

Необходимые документы

К заявлению на перепланировку следует приложить:

• документы о праве собственности на жилье;
• техпаспорт помещения;
• проект реконструкции.

В зависимости от ситуации могут также потребоваться согласия:

• собрания собственников на затрагивание перепланировкой части общего имущества дома;
• всех совладельцев квартиры, взрослых членов семьи, проживающих вместе с нанимателем в социальной квартире;
• ведомства по охране памятников архитектуры, если дом входит в эту категорию недвижимости.