В соответствии с законодательством РФ изменение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Рассмотрим основные моменты необходимые для изменения условий предусмотренных в договоре аренды.
В ГК РФ предусмотрены основные способы изменения договора. Так, в соответствии со ст. 450 ГК РФ к основаниям об изменении условий договора аренды отнесены следующие условия:
- Соглашение сторон. Данный способ значится одним из главных тезисов изменения условий договора, так как он отражает принцип свободы участников и основывается на достижении добровольного волеизъявления сторон.
Другие два основания для изменения условий договора применимы только при отсутствии консенсуса у сторон договора:
- Решение суда, вынесенное на основании заявленных требований одной из стороны договора.
- Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке.
Таким образом, изменение условий договора аренды - это волевое действие, инициируемое одним из участников (стороной или сторонами), имеющим цель изменить содержание взятых на себя или предложенных к исполнению арендных обязательств.
Обратите внимание!
В соответствии со ст. 452 ГК РФ изменение договора аренды подлежит оформлению в той же форме, в какой был заключен данный договор.
Правило о форме составления соглашения об изменении договора носит диспозитивный характер. Это означает, что самим договором могут быть предусмотрены иные условия относительно формы соглашения об изменении. Так, например, можно предусмотреть нотариальную форму любых вносимых в договор аренды изменений, или же обозначить устную форму каких-либо из них.
Однако форма соглашения о заключении договора не всегда совпадает с формой соглашения сторон об его изменении. Например, при заключении договора требуется нотариальное удостоверение, а при возникновении спора и его дальнейшего рассмотрения стороны прибегли к мировому соглашению, которое не требует нотариальной формы, однако требует утверждения суда.
Следующий метод изменения договора аренды - решение судебной инстанции, основанное на требовании одного из участников сделки. Действующим законодательством РФ допускается изменение договора аренды по заявленным требованиям одной из сторон в судебном порядке, когда другим участником нарушаются условия договора аренды. Стоит отметить, что право требовать изменения договора возможно только в случае нарушений одним из участников договора его существенных условий.
Нарушение договора аренды
В ГК РФ не сказано, какие нарушения являются существенными для договора, но исходя из анализа судебной практики, понимать под существенным условиями договора следует нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Также к существенным условиям нарушения договора аренды можно отнести:
- одностороннее изменение размера арендной платы или порядок ее исчисления чаще одного раз в год;
- невнесение арендной платы в полном объеме, с указанием в договоре данного основания, дающего право на инициацию его изменения.
Обратите внимание!
В соответствии со ст. 451 ГК РФ изменение условий договора аренды на основании решения суда по требованию одной из сторон имеет место и при существенном изменении обстоятельств, в связи с которыми участники сделки исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий из закрытого перечня, приведенного в п. 2 ст. 451 ГК РФ. Таким образом, для признания договора измененным в связи с существенным нарушением договора, обязательным требованием является совокупность всех указанных в данной статье условий.
Способ изменения договора аренды при отказе от его исполнения в одностороннем порядке возможен лишь в тех случаях, когда это предусматривается законом или соглашением сторон.
Основываясь на п. 2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя данный договор будет считаться возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.
Зачастую возникают обстоятельства, в результате которых заключенный договор аренды перестает устраивать одного из участников сделки. Но, тем не менее, не стоит торопиться с расторжением данного договора на убыточных условиях. Для того, чтоб избежать рисков, связанных с неправильным и юридически неграмотным оформлением как самого договора аренды, так и с внесениями в него изменений, лучше обратиться за помощью квалифицированных специалистов, которые помогут вам найти компромиссное решение в данном вопросе. Наши опытные юристы окажут вам правовую помощь при изменении договора аренды, внесут необходимые поправки в договор в рамках действующего законодательства, оформив дополнительное соглашение.
