Раздел земельного участка - сложная юридическая процедура, требующая обязательного документального оформления. Главным документом, регламентирующим разделение земельных участков, является Земельный кодекс РФ (ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4). Раздел участка представляет собой вид кадастровых работ с образованием двух и более участков из одного, которые должны строго соответствовать требованиям закона.
Минимальный размер участков земли для ведения подсобного хозяйства устанавливается местными органами власти. Для остальных типов земельных участков устанавливаются допустимые размеры по минимуму и максимуму согласно проектной, градостроительной документации, правил застройки, землепользования.
Закон предусматривает возможность добровольного деления участка между собственниками через заключение мирового соглашения. Наличие споров по этому вопросу - основание для обращения в судебный орган. В таком случае, собственникам понадобится адвокат по разделу земельного участка.
Условия раздела земельного участка
Земельный раздел проводят с целью получения двух самостоятельных участков. После завершения процесса раздела прежний участок прекращает свое существование. Процедура раздела состоит из мероприятий:
- подготовительные, кадастровые операции;
- регистрационные работы по оформлению операции.
После раздела образуются два самостоятельных участка, а их владельцы получают право общей собственности.
Раздел земельного участка возможен, если:
- каждая полученная площадь после раздела получает самостоятельность;
- целевое назначение участка остается прежним;
- площадь каждого новообразованного участка земли составляет после раздела не меньше установленной минимальной нормы;
- имеется собственный проход или подъезд;
- отсутствует запрет на операцию (не подлежат разделу участки для ведения крестьянского хозяйства).
Способы раздела земельного участка
После издания постановления органа местной власти о разделе общей земли на два участка, собственники могут:
- провести раздел на два независимых участка;
- поставить на кадастровый учет новые земельные участки;
- провести регистрацию права собственности.
В соглашении о разделе необходимо указать следующую информацию:
- анкетные, контактные, паспортные данные участников раздела;
- адрес расположения участка;
- кадастровый номер;
- письменное согласие собственников на раздел участка;
- описание способа деление участка;
- способы оплаты расходов сторон.
При наличии разногласий между собственниками или при ситуации, когда неизвестно местонахождение одного из собственников, возникает необходимость обращения в суд для раздела земельного участка. При вынесении решения судебный орган стремится соблюсти интересы всех сторон при разделе земли.
Исковое заявление необходимо подготовить тщательно и профессионально. Кроме информации о собственниках, земле, необходимо указать площади и границы будущих участков после раздела. К иску прилагаются копии паспортов, кадастрового номера, квитанция об уплате госпошлины. Полный перечень необходимых документов для конкретной ситуации предоставляет адвокат.
Обратите внимание!
Иск подается в суд по месту жительства второго собственника. Если какие-либо препятствия отсутствуют, суд без особого труда принимает решение о выделении собственникам доли участка с отдельным проходом или проездом.
Если земля по закону неделима, суд отказывает в удовлетворении иска, однако он может установить порядок пользования участком, например, когда юридически участок представляет собой единое целое, но каждый владелец распоряжается своей частью земли.
Заключение договора аренды земли
Заключение договора аренды (порядок составления, содержание, условия) определяется Гражданским кодексом РФ, а особенности предоставления земельных участков в аренду регулирует Земельный кодекс РФ. Арендодатель предоставляет арендатору землю по договору на определенный срок за плату с целью временного пользования и во владение. При этом все доходы, продукция, плоды, полученные при пользовании участком за этот период, принадлежат арендатору.
Правовое регулирование аренды земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности, с 01.03.2015 изменилось - внесены изменения в ст. 448 ГК РФ, где уточнена возможность изменения условий договора по предоставлению участков, уступки прав по сделкам. Возможность продления договора аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрена пунктами 3-5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Право арендаторов земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, на продление договоров аренды без торгов предусмотрено п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ:
- земля предоставлена юрлицу или гражданину без проведения торгов, кроме ситуаций, предусмотренных п. п. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ;
- земля предоставлена гражданину через аукцион для ведения дачного хозяйства или садоводства.
Чтобы реализовать предоставленную законом возможность, необходимо соблюдение условий, определенных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ:
- необходимо подать заявление до даты истечения ранее заключенного договора;
- ранее заключенный договор не расторгался по ГК РФ или по инициативе арендодателя;
- исключительное право на приобретение земли не должно принадлежать иному лицу и т.д.
Существует множество юридических тонкостей в этих вопросах, поэтому мы рекомендуем при разделе земельного участка обратиться за помощью к нашим юристам, разбирающимся в нюансах земельного и гражданского права.
