Получите консультацию
бесплатно
Ваша заявка принята!
Юрист свяжется с вами в ближайшее время
Консультация юриста онлайн. Ответ на сайте в течение 15 минут
Поле обязательно для заполнения
Введите номер телефона для связи

Перед тем как продать квартиру, полученную по наследству, наследник должен получить свидетельство на наследство и вступить в права собственности, чтобы иметь возможность владеть и распоряжаться имуществом. Наследник должен уплатить налог с продажи квартиры полученной по наследству, если он проживал в ней менее трех лет

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

В нормах действующего законодательства прописано, что правопреемник приобретает право собственности на активы умершего человека с момента открытия наследственного дела. Чтобы приобрести все права законного владельца, гражданину требуется зарегистрировать переход титула на имущество от наследодателя к нему в органах Росреестра. В противном случае, сотрудники уполномоченного госоргана не примут бумаги на оформление сделки купли-продажи.

Если недвижимость состоит в залоге, ограничение автоматически передается правопреемнику. Чаще всего залогодержателями выступают кредитно-финансовые учреждения. Например, если квартира была куплена в ипотеку или выступает обеспечением по иному кредиту. Пока банк не выдаст письменное разрешение на продажу собственности, у наследника связаны руки. Если сделку все же удастся провести, финансовое учреждение обратиться в суд для признания её неправомерной.

Чтобы продать полученную в наследство жилплощадь, гражданин обязан сделать следующее:


  • Получить свидетельство о наследовании у нотариуса.
  • Оформить свое право собственности на жилье через органы Росреестр.
  • Получить официальное разрешение от залогодержателя на продажу, либо освободить имущество от залога - например, погасить остаток по ипотечному займу.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

Если наследники решили продать жилую недвижимость, им придется уплатить подоходный налог - 13% от стоимости квартиры. Если гражданин не является резидентом РФ, сумма государственного сбора увеличивается до 30% цены недвижимости. Чтобы оплатить взнос, гражданину необходимо составить декларацию по форме 3-НДФЛ и передать ее в подразделение налоговой инспекции по месту регистрации. Срок подачи декларации следующий: до 30 апреля календарного года, следующего за периодом продажи. Например, если квартира продана в 2019 году, подать 3-НДФЛ необходимо до конца апреля 2020 года. А деньги требуется внести до 15 июля.

Действующее законодательство не предусматривает льготы в размере налога на продажу недвижимого имущества. Поэтому аналогичную сумму придется уплатить каждому наследнику. Собственник может законно снизить размер налогооблагаемой суммы, либо снять себя обязанность по уплате.

Как продать без уплаты налогов

Чтобы не оплачивать подоходный налог с продажи квартиры, наследнику необходимо продержать ее в личной собственности 3 года. С 2016 года был введён пятилетний срок на владение жилплощадью для ее продажи без налогов. Однако на сделку дарения и процедуру наследования он не распространяется. По истечении 36 месяцев с даты регистрации права собственности на недвижимость, можно смело продавать ее не опасаясь налогов.

Если правопреемники по каким-либо причинам не могут ждать 3 года, подачи декларации в налоговую не избежать. Но можно снизить сумму НДФЛ. Для этого необходимо от цены продажи квартиры - отнять налоговый вычет в размере 1 000 000 руб., либо приобретательские издержки, которые наследники понесли в процессе принятия активов умершего гражданина. Итоговая цифра умножается на 13%. Как правило, приобретательские расходы составляют меньше 10000000 руб., поэтому рекомендуется пользоваться первым вариантом. Пользоваться сразу двумя способами запрещено.


Если недвижимость долевая, собственник подаёт отдельную декларацию 3-НДФЛ от своего имени. В данном случае налоговый вычет распределяется между дольщиками в процентном соотношении - согласно размеру их частей в общем имуществе.

Если договорная стоимость недвижимости ниже его кадастровой цены, для налогообложения можно использовать сумму не меньше 70% от кадастровой стоимости

Продажа доли в собственности одним из наследников

Наличие права собственности подразумевает возможность пользоваться и распоряжаться имуществом по личному усмотрению гражданина. Но если объект состоит в долевом или совместном владении нескольких человек, права каждого собственника ограничиваются.

Чтобы продать часть жилого помещения, наследнику требуется соблюсти следующие условия:

  • Обязательно заверить договор купли-продажи у нотариуса;
  • Получить письменное согласие каждого совладельца на совершение сделки;
  • В первую очередь предложить выкупить долю недвижимости другим совладельцем. Только если они откажутся ее приобрести, можно будет продавать третьим лицам;
  • Если часть недвижимости передается безвозмездно по дарственной, согласие остальных совладельцев не требуется;
  • Если продается часть жилого дома, вместе с постройкой отчуждается доля земельного надела.

Описанные правила актуальны для каждого дольщика - вне зависимости от размера его части имущества и оснований ее приобретения.

Порядок продажи квартиры

Алгоритм реализации унаследованной квартиры в самом общем виде предусматривает следующие шаги:

  1. Поиск покупателя.
  2. Оформление соглашения купли-продажи.
  3. Регистрация сделки в органах Росреестра.

После того, как новый собственник переоформил на себя квартиру и получил на руки выписку ЕГРН с обновленными данными, он приобретает все права и обязанности, вытекающие из владения данным имуществом, а предыдущий владелец освобождается от них.

Договор купли-продажи

Определять условия договора купли-продажи части недвижимости, имеют право обе стороны сделки: продавец и покупатель. В процессе переговоров они должны достигнуть договоренностей по следующим пунктам:

  • предмет купли-продажи. Это будет объект жилой недвижимости. Здесь указываются характеристики квартиры: адрес, общая площадь, а также юридические сведения: информация из правоустанавливающих документов, на основании которых продавец владеет данным объектом.
  • Сумма сделки и условия оплаты. Прописывается полная стоимость доли недвижимости - деньги, которые рассчитывает получить продавец. Описывается порядок получения средств: лично в руки на банковский счет и т.д., с авансом или без аванса.
  • иные условия, которые стороны посчитали важными.

Само соглашение о купли-продажи квартиры имеет стандартную форму. В документе указываются:

  • место и дата оформления договора;
  • сведения о продавце и покупателе: Ф.И.О., дата и место рождения, паспортные данные, прописка;
  • сведения о реализуемой недвижимости. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер;
  • сведения из правоустанавливающих документов на имущество;
  • цена договора и порядок расчетов: выплата аванса или полный расчет, рассрочка и т.д.;
  • сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.
  • подписи сторон.

Также следует составить расписку, подтверждающую факт передачи денежных средств покупателем продавцу.

Соглашение купли-продажи квартиры печатается в 3-х одинаковых экземплярах. Один остается у продавца, второй - у покупателя, третий передаётся в Росреестр

Регистрация сделки в Росреестре

После того как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 ГК РФ, переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации;
  • договор купли-продажи квартиры - 3 экземпляра.;
  • свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ на недвижимость - наследственное свидетельство;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире, либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры или постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Если одна из сторон сделки уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, вторая сторона может обратиться в суд. Передача титула произойдет по решению суда, а уклоняющаяся сторона будет обязана возместить пострадавшей все убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав на недвижимость будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдана выписка ЕГРН. С этого момента он становится полноправным хозяином квартиры.



Бесплатная консультация юриста
Задайте свой вопрос бесплатно! Специалисты нашего центра помогут вам.