Закон о продаже доли в квартире 2019 года говорит о том, что такая сделка реальна только в том случае, если метраж доли соответствует нормам жилплощади на человека. Норма жилой площади определяется на региональном уровне. Это правило не действует, если речь идет о праве собственности в результате приватизации или наследования части жилья. То, как продать долю в квартире, пошаговая инструкция в 2019 году объясняет на основе законодательных актов РФ.
Закон о продаже доли в 2019 году: что изменилось
Если ранее продать можно было даже 1 метр жилой площади, то сейчас такие сделки будут недопустимы. Так, согласно новому закону о продажи доли в 2019 году:
- продажа доли возможна только в том случае, если ее площадь соответствует нормам на одного человека;
- допустимый метраж на одного человека определяется на региональном уровне. Диапазон – 8-15 квадратных метров.
Если доля в квартире, которую хотят продать, не соответствует вышеуказанным требованиям, то продать ее законно не получится.
Допустимый метраж на каждого человека подразумевается относительно жилой площади. Выделить 5 квадратов спальни и еще по нескольку квадратов санузла и кухни не выйдет.
Правило допустимого метража не действует, когда речь идет о приобретении права собственности не на основании покупки, а вступления в наследство, приватизации, раздела на доли между супругами при разводе.
Даже если доля меньше установленной нормы была куплена (например, до вступления в силу нового закона), зарегистрировать ее все равно не получится.
Продажа доли: пошаговая инструкция
Так как речь идет не о единоличном владении, а о нескольких собственниках, то перед продажей доли стороннему человеку, нужно провести такие подготовительные мероприятия:
- выделить долю на продажу;
- провести оценку выделенной части квартиры;
- письменно уведомить остальных собственников о намерении продать определенную долю;
- дождаться ответа от совладельцев – если в течение 30 дней желания выкупить долю они не изъявят, то можно выставлять объект на продажу.
У совладельцев доли преимущественное право на выкуп части квартиры и процедура их уведомления, а также получения решения по предложению, обязательна. Если этого не сделать в последующем совладелец может без особого труда оспорить сделку купли-продажи в суде.
Отказ от покупки доли от совладельцев нужно получать в письменном виде. После этого составляется соглашение о продажи доли в квартире – его должны подписать все собственники и такой документ обязательно заверяется нотариусом. Далее происходит следующее:
- поиск покупателя;
- подготовка документов на продажу;
- заключение сделки купли-продажи;
- регистрация сделки в Росреестре.
Продажа доли родственнику
Порядок проведения процедуры продажи здесь такой же, как и сделке с третьим лицом. Условиями проведения сделки является следующее:
- договор купли-продажи обязательно должен быть заверен нотариально;
- если речь идет об опекуне и опекаемом, то имущественные сделки тут запрещены – статья 37 ГК РФ;
- письменное оповещение остальных совладельцев все также остается обязательным;
- имущественный вычет в этом случае предоставляться не будет, и продавец по завершению сделки должен будет уплатить НДФЛ;
- официально покупатель становится полноправным владельцем только после того, как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре.
При передаче доли родственнику, если целью не является непосредственно получение материальной выгоды, можно воспользоваться договором дарения – просто подарить часть квартиры.
Какие нужно подготовить документы
Для продажи доли нужно иметь на руках такие документы:
- выписка из ЕГРН о праве собственности;
- гражданский паспорт;
- письменный отказ от покупки доли остальных совладельцев;
- согласие остальных владельцев квартиры о продаже доли;
- справка об отсутствии коммунальных долгов;
- сам договор купли-продажи.
Если подразумевается продажа доли третьему лицу, то лучше заранее провести процедуру раздела лицевых счетов на коммунальные услуги. Так каждый жилец будет оплачивать свою часть и долги остальных проживающих в квартире его касаться не будут.
После подписания документа сделку нужно зарегистрировать. Делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ. Нужно иметь на руках такой пакет документов:
- оригинал договора купли-продажи с нотариальным заверением;
- паспорта участников сделки;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы на долю. Например, ДПК, свидетельство о вступлении в права наследства, договор дарения;
- технический план;
- письменные отказы от покупки от остальных владельцев;
- согласие остальных владельцев на продажу доли;
- если продавец состоит в браке, то согласие второго супруга на проведение такой сделки;
- справка с места жительства о количестве зарегистрированных в квартире;
- если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего лица, то разрешение от органов опеки и попечительства на продажу доли;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Все документы должны предоставляться в оригинале.
Размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей, дополнительно нужно будет оплатить услуги нотариуса.
Налоговый вопрос
После того, как сделка будет завершена, продавец должен будет заплатить НДФЛ – налог на доходы физических лиц в размере 13%. Этот налог не нужно будет платить, если:
- недвижимость в собственности больше 5 лет, если она была куплена;
- недвижимость в собственности больше, чем 3 года, если она была получена в дар или по наследству.
При условии, что продажа доли будет родственнику, продавец не сможет получить налоговый вычет, так как идет речь о взаимозависимых лицах, а на них вычет, согласно ст.220 НК РФ не распространяется. К таковым лицам относятся:
- супруги;
- дети;
- родители;
- родные братья и сестры.
При продаже доли третьему лицу общее правило получения вычета сохраняется.
