Жалоба в управляющую компанию является одним из способов досудебного урегулирования спора. Предоставление коммунальных услуг входит в обязанности управляющей организации, а потому на такие правоотношения распространяются положения закона о защите прав потребителей. При предоставлении некачественных услуг, жилец может защитить себя способами, предусмотренными указанным нормативным правовым актом. Претензия к управляющей компании, образец которой не является фиксированным, направляется в любой момент во время оказания услуги и в течение двух лет после. Если она не помогла, можно обратиться с жалобой в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или с исковым заявлением в суд.
Претензия в управляющую компанию
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, заключение жильцами договора с управляющей организацией является одним из способов управления жилым многоквартирным домом. Цель деятельности УО, в соответствии с пунктом 1 указанной статьи, — обеспечивать благоприятные и безопасные условия для жизни людей, поддерживать общее имущество в удовлетворительном состоянии, а также предоставлять жилищно-коммунальные услуги. Делается все это на основании договора, а также положений жилищного законодательства, законодательства о защите прав потребителей и прочих.
Если какая-либо из указанных выше функций не выполняется на должном уровне или не выполняется совсем с нарушением положений ряда нормативных правовых актов, первое, что следует сделать — обратиться в управляющую компанию с претензией.
Пример претензии в управляющую компанию
Пример претензии в управляющую компанию можно скачать здесь.
Обоснование претензии в УК
Обосновывать претензию к управляющей организации нужно опираясь на положения ряда законов и подзаконных нормативных актов. Так, это правила Жилищного кодекса, в частности, статья 161 ЖК, которая в числе прочего определяет общие требования к деятельности таких организаций. Однако ее правила распространяются на договорные отношения, возникшие до 3 апреля 2018 года.
Полный перечень обязанностей с указаниями на то, как они должны осуществляться, изложен в постановлении Госстроя РФ о правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, а также постановлении Правительства РФ о правилах содержания общего имущества и соответствующих санитарно-эпидемиологических нормах.
В одном из обзоров судебной практики Верховного суда за 2013 год сказано, что на отношения жильцов и УО распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей. В связи с этим, к таким правоотношениям применимы соответствующие положения Гражданского кодекса, в частности его главы 39.
Как составляется и подается претензия
Составляется такой документ на имя руководителя УО в двух экземплярах. При подаче лично, необходимо просить поставить отметку о получении претензии в конкретную дату на экземпляре обращающегося лица. Можно направить претензию по почте ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений.
Согласно подпункту “к” пункта 31 постановления Правительства о предоставлении коммунальных услуг, ответ на претензию с обоснованием должен быть направлен в трехдневный срок с момента получения.
Законодатель не определил, как должна быть составлена претензия, однако по сложившемуся в практике обычаю в нее включают:
- Ф.И.О., данные, контакты подателя жалобы;
- название и реквизиты управляющей организации и должностного лица, которому направляется претензия;
- указание на основание для направления претензии - нарушение условий договора, а также положений жилищного законодательства, закона о защите прав потребителей, а также иных законов и подзаконных нормативных актов, регулирующих данную сферу правоотношений;
- требования;
- перечень документов, подтверждающих факт нарушения прав жильца, прилагаемых к претензии;
- подпись, дата.
Претензия в управляющую компанию о некачественном оказании услуг
По правилу статьи 4 Закона о ЗПП, потребитель имеет право рассчитывать на то, что качество приобретенной им услуги будет соответствовать условиям договора, общим требованиям и целям оказания такого рода услуги, конкретной цели, указанной потребителем. Правила оказания услуг вообще, закреплены в главе 3 ЗоЗПП.
Согласно пункту 1 статьи 29 Закона, при обнаружении в предоставленной услуге неоговоренных недостатков можно требовать их бесплатного устранения, возврата соразмерной части стоимости услуги, устранения недостатков за счет управляющей организации вне зависимости от того, чьими силами это будет сделано, а также отказаться от исполнения и вернуть цену услуги, если допущено существенное нарушение договора, а также если в установленный законом, сторонами срок недостатки не были устранены. Потребитель может воспользоваться указанными способами защиты права, не теряя права на получение неустойки за несвоевременное предоставление услуги. К этому прилагается возможность потребовать возмещения убытков.
Услуга признается ненадлежащей по качеству, когда она:
- не соответствует требованиям закона или договора;
- не соответствует общей или конкретной цели получения.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 29 закона о ЗПП, претензия по указанному основанию может быть направлена до истечения гарантийного срока или в двухлетний период с момента получения оказанной услуги, если жилец докажет, что имело место нарушение со стороны УО еще до момента получения услуги.
К претензии в управляющую организацию о некачественном оказании услуг можно приложить фото и видео, являющиеся доказательством нарушения, а также заключение независимого эксперта, договор с УО, квитанции об оплате услуг и другие документы.
Претензия в управляющую компанию по заливу квартиры
Согласно положениям жилищного законодательства, управляющая организация несет ответственность за правильное и постоянное функционирование всех коммунальных систем. При заливе квартиры нужно вызвать аварийную службу, сделать фото, видео происшествия. Сотрудники УО должны зафиксировать данный факт в специальном журнале, составить соответствующий акт. В акте указываются следующие сведения:
- данные владельца квартиры;
- причина потопа;
- степень затопленности квартиры;
- данные членов комиссии.
При наличии у пострадавшего замечаний по поводу происшествия рекомендуется сделать пометки в акте. Документ составляется в трех экземплярах с подписью владельца квартиры. Один из экземпляров остается у него. Если сотрудники УО отказывается составлять акт, то следует оформить его самостоятельно в присутствии соседей с указанием на отказ представителей организации.
Также следует попросить выдать заверенную выписку из журнала.
Необходимо вызвать независимого эксперта, который установит причину залива, а также такого, который оценит нанесенный ущерб. Если виновна будет управляющая организация, то необходимо направить претензию с требованием о возмещении потерь или проведении ремонтных работ. УК отвечает за свои собственные действия, бездействие, а также за действия, бездействие подрядчиков.
Вина управляющей организации в затоплении может иметь место, например, в случаях:
- наличия застарелых проблем с канализацией;
- наличия дефектов кровли;
- при прорыве трубы.
Если претензия не помогла
Если в трехдневный срок ответа на претензию не поступило или был получен отрицательный ответ и гражданин не согласен с его обоснованием, можно направить жалобу в Государственную жилищную инспекцию.
Жалоба — разновидность обращения вышестоящему должностному лицу в отношении подчиненного или государственному органу, осуществляющему надзор в той или иной сфере. Принятие и рассмотрение жалоб подчиняется требованиям Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ».
Жилищная инспекция проводит проверку действий УО и, найдя нарушение, оставляет предписание о его устранении. Жалоба жилищной инспекцией принимается и рассматривается в порядке и в сроки, установленные требованиями закона о порядке рассмотрения обращений — статей 11 и 12 указанного акта:
- о получении жалобы не уведомляется управляющая организация, в связи с действиями, бездействием которой подана жалоба;
- рассмотрение обращения производится в тридцатидневный срок, отсчитываемый с момента регистрации жалобы, на которую отводится три дня, - в исключительных случаях, при уведомлении заявителя период рассмотрения обращения быть увеличен не более чем вдвое;
- ответ на бланке жилищной инспекции направляется по почте.
Если и этот способ не принес желаемого результата, в том же порядке можно обратиться в Роспотребнадзор или прокуратуру, приложив все направленные ранее претензии.
Жалоба в любую из указанных выше инстанций останется без ответа, если:
- она не подписана или не указан обратный адрес — почтовый, электронный;
- в ней содержатся нецензурные, грубые выражения, угрозы личности и имуществу должностного лица и членов его семьи;
- текст написанного от руки обращения не удалось разобрать;
- жалоба направляется по вопросу, на который ранее неоднократно давались ответы;
- если документ написан таким образом, что понять суть жалобы сотрудникам государственного органа не удается, соответствующее уведомление в недельный срок посылается отправителю жалобы, во избежание этого рекомендуется использовать четкие, ясные формулировки;
- при разглашении заявителем государственной или иной охраняемой законом тайны, а также при оскорбительном характере письма, гражданин уведомляется об отказе в ответе по существу;
- после устранения причин, по которым ответ по существу жалобы направлен быть не мог, податель обращения может направить его повторно.
После этого или вместо обращения в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру можно подать исковое заявление на УО в суд. Исковые заявления по спорам с управляющей организацией подаются в мировой суд, кроме случаев, когда цена иска превышает 50 000 рублей — в этом случае заявление нужно подавать в районный суд. Что касается вопроса территориальной подсудности, то иск может быть подан, согласно пункту 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса, по месту нахождения ответчика, месту жительства истца или по месту заключения, исполнения договора — по желанию истца.
