Запись к юристу круглосуточно
Онлайн-консультация

или заказать звонок

8 (499) 577-04-56 Бесплатная горячая линия

images

Люди постоянно продают, покупают, дарят, обменивают недвижимое имущество. Им не хочется быть обманутыми: это логично. Проверка юридической чистоты сделки дает гарантию:

  • приобретения квартиры, на которую третьи лица не имеют прав;
  • соответствия сделки закону;
  • отсутствия судебных споров.

Способы мошенничества

Наиболее распространенной формой обмана являются:

  • продажа чужой квартиры по поддельным или украденным документам, когда подставной собственник продает имущество, мошенник после получения денег скрывается;
  • продажа квартиры одновременно нескольким покупателям - после заключения договоров берут аванс, задаток, а в Реестр подаются только документы покупателя, выгодного продавцу;
  • получение задатка с покупателя или покупателей - все получили расписки в получении денег, копии документов, но квартиру продадут только одному из всех;
  • продажа жилой недвижимости, принадлежащей нескольким лицам на праве совместной собственности;
  • неправильное оформление приватизации - без учета интересов несовершеннолетних детей (влечет признание сделки недействительной);
  • заключение сделки без необходимого согласия (например, второго супруга).

Важно!

Потерять купленную квартиру при отсутствии юридической чистоты сделки достаточно легко, поскольку договор с такими нарушениями через суд признают недействительным.

Глубину тщательности юридической проверки определяет история недвижимости. Проверка документов включает в себя комплекс мероприятий:

  • детальное изучение;
  • правовой анализ.

По итогам правовой экспертизы при желании клиента выдается письменное заключение с оценкой сведений, рекомендаций о возможности устранение рисков, их минимизации.

Проверка юридической чистоты сделки

Для совершения сделки с жильем необходима тщательная проверка документов на помещение, которое вы хотите приобрести. Мероприятия для проверки юридической чистоты сделки с недвижимостью включают проверку:

  • действительности всех предоставленных продавцом документов, включая паспорт;
  • документов о праве собственности - истории недвижимости: кто, когда был зарегистрирован на этой площади, на каких основаниях пользовался жильем. Если реальные собственники в отъезде, а мошенники продали чужую квартиру, такую сделку признают недействительной;
  • отсутствия прав на жилье у третьих лиц - выписаны ли все жильцы. Необходимо обратиться к юристам, чтобы направить запросы в соответствующие органы для получения информации о местонахождении невыписанных жильцов, которые могут находиться в командировке, армии, доме престарелых, местах лишения свободы;
  • дееспособности собственника жилья, точнее отсутствия его на учете в неврологических и психоневрологических диспансерах. Возможно проведение медицинского освидетельствования продавца прямо при заключении сделки у нотариуса. Если у собственника проблемы с психическим здоровьем, необходимо получить согласие на сделку у опекуна или попечителя с заверением в органах опеки и попечительства;
  • всех договоров о переходе права собственности через запрос архивной выписки, расширенной выписки из Росреестра, опросы, беседы;
  • наличия или отсутствия нарушения прав проживающих и ранее проживавших несовершеннолетних, включая имущественные и жилищные права;
  • действительности доверенности;
  • наличия обременений - арестов, прав пользования, залогов, запретов;
  • полномочия риэлтора, нотариуса, оформляющего сделку. Случается, что частные лица используют бланки и печати риелторской организации, хотя сами не работают в ней давно. Такие мошенники могут взять большой аванс за недвижимость, затем всю остаток для продавца, а затем скрываются. При этом документы фирмы риелторов оказываются поддельными;
  • сведений о том, не предназначен ли дом для реконструкции с отселением жителей или под снос;
  • отсутствие задолженности за коммунальные услуги по квитанциям. Долги прошлых собственников на нового не переходят.

Только тщательная правовая проверка чистоты сделки может обезопасить покупателя недвижимости от обмана и судебных разбирательств. Судебная практика говорит о появлении новых форм мошенничества. Любой обман от любой стороны и нарушение договорных обязательств влечет появление пострадавших.

Важно!

Необходимо, чтобы продавец лично присутствовал при закладке денег в банковскую ячейку и заключении договора, если доверенное лицо вызвало сомнения. Если продавец старше 65 лет, рекомендуется запрашивать справки из ПНД.

Существует единственное правило безопасности сделок: не спешить покупать - тщательно проверять юридическую чистоту сделки при покупке. Для продавцов - нельзя торопиться переоформлять жилье: нужно дождаться закладки денег в банковскую ячейку или оформления банковского аккредитива.

Есть огромное количество печальных историй мошенничества. Например, стороны сделки купли-продажи жилья письменно договорились: покупатель отдает деньги продавцу в день получения документов после регистрации в Росреестре. Но устная договоренность о передаче денег была иной: фактически покупатель перечислил деньги на расчетный счет, указанный продавцом для приобретаемой новостройки. Покупатель предъявлял документы об оплате. Затем выяснилось, что документы оказались поддельными, а деньги на счет не поступали. В результате квартирой владеет новый собственник, а продавцу с семьей приходится снимать квартиру. Открыто уголовное и гражданское судопроизводство. Этой ситуации можно было не допустить, если бы продавец вовремя привлек для сопровождения сделки юриста.

Важно!

Расширился круг лиц, чьи права при приватизации не должны нарушаться. Все "прописанные" в квартире на момент приватизации и отказавшиеся от участия в ней в пользу членов семьи не теряют права на проживание в ней при любых обстоятельствах. При продаже такой квартиры покупатель не вправе их выселить.

Что делать при выявлении незаконности сделки?

Если незаконная сделка совершена, придется обращаться в суд за защитой нарушенных прав. Иски о признании недействительности сделок с недвижимостью подаются только в судебный орган по месту нахождения недвижимости. Чтобы доказать недействительность сделки и истребовать имущество из чужого незаконного владения, необходима безупречная доказательственная база, свидетельские показания, иные элементы правовой защиты.

Эту категорию исков относят к искам имущественного характера. Госпошлина при подаче заявления в суд определяется по ст. 333.19 НК РФ. Основой ее расчета является цена, указанная в договоре. Чтобы оспорить в суде договор дарения или ренты необходима справка об инвентаризационной стоимости квартиры из БТИ. Исходя из указанной в ней стоимости, можно рассчитать размер госпошлины.

Важно! Если в договоре купли-продажи указана сумма, которая ниже реальной, суд обяжет вернуть покупателю именно ее. Расписка о получении денег не помогает в этом случае. Мы рекомендуем указывать реальную сумму покупку в договоре.

Чтобы исключить правовые риски, связанные с возможностью потери приобретенного жилья в будущем, мы рекомендуем обращаться к нашим юристам для проверки чистоты сделки и ее сопровождения. Обращайтесь к нам в любое время через сайт или по телефонам, указанным в разделе Контакты!

Бесплатная консультация адвоката

Оставьте заявку, и один из наших адвокатов перезвонит вам, чтобы оказать консультацию

Заявка успешно отправлена

Спасибо за заявку. Юрист свяжется с вами в ближайшее время

Бесплатная консультация адвоката

Оставьте заявку, и один из наших адвокатов перезвонит вам, чтобы оказать консультацию

Заявка успешно отправлена

Спасибо за заявку. Юрист свяжется с вами в ближайшее время